湾区城市，今天带来珠海楼市分析。
先上观点：珠海楼市相比于东莞、佛山和中山，更有一些高级感，因为珠海本身是一座小而美的旅游城市，但从城市发展角度而言，珠海当下的房价是严重透支了，房产的真实价值弱于东莞、佛山，略高于中山，惠州。
全文结构：
1、从多个角度来看珠海这座城市
2、珠海楼市，地王频现，房价虚高
3、唐家湾、香洲、横琴、金湾怎么选？
4、总结：唐家新老香洲金湾，横琴比较特殊
一、从多个角度来看珠海这座城市
虽然都是最早的经济特区，都是位于珠江口，深圳和珠海却有着截然不同的命运，我们时常感叹深圳的发展速度，也不得不由衷的赞美珠海的宜居宜游。
珠海宜居宜游，不宜业，因为珠海的经济发展不尽如人意。解读珠海经济发展的内在原因，对于理解这座城市非常有帮助。
从人口上看，珠海市建立之初基础人口就十分稀少，为了追求人均GDP的排名，更是严格控制人口数量，导致珠海人口增速相当缓慢。直到年时，发现珠海即将步入老龄化社会，这才开始大胆的追求工业的发展，积极谋求城市框架的快速扩大，同时明确了珠海将追求在未来将尽力吸引大量外来人口迁入这一目标。
但是在城市发展的赛道上，珠海已然面临新鲜血液不足，人口老龄化，城市产业薄弱，缺乏核心竞争力的各种问题，没有高薪资，只靠宜居的环境是吸引不到人才的。
从区位上看，珠海的地理位置十分优越，位于珠江入海口，紧邻澳门并与香港隔水相望，但事实上，珠海的地理位置远不如深圳好，深圳近香港，珠海近澳门，香港和澳门的经济虽然都非常发达，但本质上还是有很大的区别，香港的支柱产业是金融、商贸、国际航运，深圳借鉴了香港的经济模式，也承接了来自香港的产业转移，然而澳门这个以博彩和旅游闻名的城市，制造业早已衰退，对珠海的辐射带动有限，珠海也就错失了这一轮产业转移的机会。
从地位上看，珠海获得的政策扶持非常多，他是国家首批设立的四个经济特区之一、定位为珠三角西岸核心城市、珠江三角洲中心城市之一、粤港澳大湾区重要节点城市，但珠海这座城市的定位从一开始就没往钱看，在《珠海规划》中提到，珠海的首个城市职能就是“具有国际影响的、以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游、会议会展为特色的国际性商务旅游度假、风景旅游胜地和国际宜居城市”，珠海注定是小而美的旅游型城市。
从发展思路上看，珠海的经济发展并没有遵循基本的经济规律，在本该修建铁路，完善轨道交通，加快融入珠三角经济区的时候，珠海却建设了机场，因为远离市区，交通不便，导致客运量少的可怜，还有一些如赛车场、高尔夫球场、有轨电车等，都是形象大于实用的产物。
以上种种原因，导致了珠海的经济发展落后，在现实生活中也常能看到一些事例，如一位在深奋斗多年的老友，移民珠海后抱怨，这里开公司很难招到人，去打工薪资待遇又比一线城市低上一大截，本地人懒散，移民来的多是东北富二代，三线城市的收入水平，一线城市的房价等等。
二、珠海楼市，地王频现，房价虚高
房价也是珠海的一大特色，印象中07年的珠海房价还没那么高，08年经济危机还有过一波下跌，从09年开始，珠海的房价才真正步入了快车道，在众多热点的刺激下一路狂奔。
年7月，金湾崇峰以楼面价元/平方米夺得航空新城地王；
一个月后，唐家湾连推4宗住宅地，这4宗住宅地接连拍出历史新高，价格都接近3万元/平方米，其中一宗地块被格力以元/平方米拍入囊中，创下珠海楼面价历史新高。
高地价必然推高房价，珠海人口本来就少，有钱人也没有佛山、中山多，因此消化不掉珠海市场的新建商品房，“放松限购”是摆在珠海面前唯一的选择。
从年开始，珠海近一年的时间累计有三次松绑，年初金湾斗门两个区限购放松，5月金湾斗门，加上唐家高新区放松，8月香洲、横琴平米以上无需社保个税……
一时间，珠海新房去化率加快，珠海成了全国人民的珠海。
但是狂热过后，珠海楼市开始慢慢冷静下来，在11月18日，珠海还在伶仃洋通道上闹了个大乌龙。
11月18日，珠海市交通运输局发布《伶仃洋公路通道及西延线（珠海段）交通详细规划》公示材料引起