中国庐山**养生城建设项目
可行性研究报告
项目建设单位：江西**实业有限公司
项目建设地点：江西省庐山市**新区
二0XX年十一月
本项目符合国家产业政策和行业发展方向。项目市场前景广阔，建设规模和产品方案合理。地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目投资建设，属于国家鼓励类，符合国家产业政策，符合国家可持续性发展战略，项目建设意义极其重大。
本项目总投资为.64万元，其中建设投资.14万元，项目属于养生疗养园区项目，能有力促进中国传统文化发展。项目投资额度较大，所需的建设材料全部在海南庐山市及周边地区购买，在很大程度上可以促进建材市场健康发展，有效推动庐山市及周边地区的区域经济快速发展。
本项目所得税前财务内部收益率（FIRR）达23.59%，所得税后财务内部收益率（FIRR）达13.83%，税前财务净现值（ic=8%时）为.74万元，税后财务净现值（ic=8%时）为.81万元，投资回收期为3.83年（含建设期）。该项目在经济上总体是可行的，具有一定的投资价值。
项目建成运营后可直接提供就业岗位达80人，间接可带动就业可达千人。增加当地居民的就业率和居民收入。同时可增加当地年物流运输量，并有效带动周边的旅游业、物流业、运输业、化工业、建筑工程业等相关产业发展。项目建成后，年上缴税收达.95万元，增加了当地财政收入。
项目的运营可整合产业链，促进产业发展，带动地方经济发展，可培育新兴产业，孵化科技人才，推动城市化建设，明显提升就业率。项目社会效益显著，具有较强的可行性。
因此，本项目的建设具有非常良好的经济和社会效益，切实可行。
本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标和商务谈判工作。
项目的设备需求量较大，对设备的采购要认真进行调研，坚持项目的技术先进性、超前性和配套性，发挥更大效益。
抓好设备的安装工程，精心组织施工，按招标程序择优选择施工队伍和设备采购代理商，做到项目施工实现优良工程。
对项目的环保设施要坚持“三同时”，实现项目的经济效益、社会效益、生态环境效益全面进步。
建设单位应开拓多种融资渠道，确保资金落实到位，保证项目的建设顺利进行；同时设立专项资金帐户管理，实行专款专用，建立严格的审批制度。
项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导，在实施本项目过程中应注重生态，保护环境。
建议项目建设单位要认真抓好项目前期各项工作，筹备好项目资金。安排、协调好企业的各项建设，使项目发挥更大的效益。
目录
第一章 总论 5
一、 项目基本情况 5
二、 报告编制依据 8
三、 报告研究范围 8
四、 结论和建议 9
第二章 项目背景与建设必要性 11
一、 项目背景 11
二、 政策背景 11
三、 项目建设必要性及理由 13
第三章 行业分析 16
一、 中国保健产业的发展情况 16
二、 保健行业的增长现状及消费导向 18
三、 保健养生行业的发展趋势 19
四、 中国保健行业存在的问题和困难 22
五、 本项目的发展策略 24
六、 分析小结 25
第四章 项目选址及建设条件 26
一、 选址原则和基本思路 26
二、 场址选择 26
三、 建设条件与投资环境分析 28
四、 场址评价 30
第五章 建设方案 31
一、 建设内容及规模 31
二、 建设方案 32
三、 设备方案 33
第六章 总图运输及公用辅助工程 35
一、 总体布置 35
二、 公用辅助工程 37
第七章 节能节水方案 42
一、 编制依据 42
二、 节能措施 42
三、 节水措施 45
四、 项目能耗指标 46
五、 节能评价 46
第八章 环境影响评价 47
一、 环境保护标准 47
二、 环境状况和保护措施 47
三、 环境保护结论与建议 48
第九章 劳动安全卫生与消防 50
一、 设计依据的规范和标准 50
二、 生产过程中职业危害因素分析 50
三、 安全措施方案 50
四、 职业安全和劳动卫生预评价 51
五、 消防 51
第十章 组织机构与人力资源 55
一、 项目建设管理 55
二、 项目组织机构 55
三、 人力资源配置 56
第十一章 项目实施计划进度 58
一、 建设工期 58
二、 项目实施进度安排 58
三、 项目实施进度表 58
四、 质量保证体系 58
第十二章 工程招标管理 60
一、 编制依据 60
二、 概述 60
三、 发包方式 60
四、 招标组织形式 61
五、 招标方式 62
六、 招标情况表 63
第十三章 投资估算与资金筹措 65
一、 投资估算 65
二、 资金筹措与使用计划 71
第十四章 财务评价 72
一、 财务评价依据 72
二、 财务评价基础数据选取 72
三、 收入估算 73
四、 成本费用估算 73
五、 财务盈利能力分析 74
六、 盈亏平衡分析 74
七、 敏感性分析 75
八、 财务分析结论 75
第十五章 社会评价 77
一、 项目实施对社会影响分析 77
二、 项目与所在地互适性分析 78
三、 社会风险分析 79
四、 社会评价结论 79
第十六章 风险分析与对策 81
一、 风险分析 81
二、 风险评估 82
三、 风险防范对策 83
第十七章 结论与建议 85
一、 报告研究结论 85
二、 建议 85
第十八章 附表 87
第一章总论
一、项目基本情况
1．项目名称
2．项目拟建设地点
江西省庐山市（原星子县）**新区
3．建设性质
本项目为新建项目
4．建设单位
江西**实业有限公司
公司先后开发运营了深圳温馨家园家居体验广场、中国庐山**养生城等多个专业地产项目，积累了丰富的开发运营经验和资源。
5．建设工期
本项目项目建设期：24个月（年1月-年12月）。
6．建设目标
本项目建成后，项目将成立专业的管理团队，负责项目招商和后期运营，保障项目的各项管理运营落到实处，以“中医保驾，润馨护航”的专业理念，致力将本项目打造为国内高端的养生基地，为养生专家和经验商户搭建好国际性展示、交流服务及交易平台。。
7．用地规划
本项目是新建项目，计划用地60.59亩。
8．项目建设内容与规模
7.1.土建工程
本项目建设主体工程具体建设内容如下：
表1-1主体工程建设内容
序号 项目 结构形式 建筑面积单位 栋数 单体建筑面积 总建筑面积
1 商铺疗养别墅 框架结构 ㎡ 14 .00 .00
2 商业裙楼 框架结构 ㎡ 2 .00 .00
3 合计 .00
7.2.公用辅助工程
本项目共用辅助工程具体内容如下。
表1-2公用辅助工程建设内容
序号 主要建设内容 结构形式 单位 数量/面积
1 普通道路 -- 平方米 .00
2 沟渠 m .00
3 水景 平方米 53.00
4 地上停车场 硬化 平方米 .00
5 休闲长廊 平方米 .00
6 休闲广场 平方米 .00
7 沿街造景 平方米 0.00
8 雕塑 座 2.00
9 园区绿化 —— 平方米 .00
7.3.设备购置
本项目的设备购置包括电梯、园区公用设备、电气设备及给排水等成套设备共台（套）。
9．项目总投资
本项目总投资为.64万元，其中建设投资.14万元，流动资金投资.50万元。
表1-3项目投资估算表
序号 名称 单位 数值
1 项目投入总资金 万元 .64
1.1 建设投资 万元 .14
1.2 其中：建设期利息 万元 0.00
1.3 其中：不含建设期利息的建设投资 万元 .14
1.4 流动资金 万元 .50
10．资金筹措
本项目资本金为.64万元，占项目总投入资金的%,符合国家资本金制度的规定。项目资本金全部由企业自筹。
11．主要技术经济指标
表1-4主要经济技术指标表
一 投资数据
2 资本金 万元 .64
2.1 银行贷款 万元 0.00
2.2 国家政策扶持资金 万元 0.00
3 项目资本金比例 % .00%
3.1 银行贷款比例 % 0.00%
3.2 其他资金比例 % 0.00%
二 财务评价指标
1 年平均销售收入 万元 .20
2 年平均销售税金及附加 万元 .96
3 年平均增值税 万元 0.00
4 年平均总成本费用 万元 .93
5 年平均利润总额 万元 .31
6 年平均所得税 万元 .84
7 年平均税后利润 万元 .52
8 项目财务内部收益率（所得税前） % 23.59%
9 项目财务内部收益率（所得税后） % 13.83%
10 项目财务净现值（所得税前）（Ic=8%） 万元 .74
11 项目财务净现值（所得税后）（Ic=8%） 万元 .81
12 静态项目投资回收期（年）（所得税前） 年 3.83
13 静态项目投资回收期（年）（所得税后） 年 4.45
14 动态项目投资回收期（年）（所得税前） 年 4.31
15 动态项目投资回收期（年）（所得税后） 年 9.32
16 投资利润率 % 14.55%
17 投资利税率 % 19.75%
18 资本金净利润率 % 11.09%
19 资产负债率 % 0.20%
20 盈亏平衡点 % 16.67%
三 社会评价指标
1 年上缴税收 万元 .95
1.1 所得税 万元 .99
1.2 营业税金及附加 万元 .96
2 解决社会就业人员 人 80.00
3 带动社会就业人员 人 .00
二、报告编制依据
《投资项目报告研究指南》（试用版）；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版本）；
《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
《产业结构调整指导目录（版）》；
《中国国民经济和社会发展十三五规划纲要》；
建设单位提供项目的相关资料。
三、报告研究范围
本报告报告研究范围包括：
1）根据国家有关政策，结合项目所在地实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性；
2）根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容
3）项目建设地点及项目建设的有利条件
4）项目总体实施方案
5）消防、环境保护、劳动安全卫生
6）项目节能方案
7）组织管理及劳动定员
8）工程建设及实施进度安排
9）投资估算和资金筹措
10）风险预测及控制措施
11）经济效益及社会效益评价
四、结论和建议
报告来源：中投信德杨刚工程师