铭腾机构数据显示，7月重庆一手新房成交约万方，8月成交约万方，这个月截止昨天，只成交了约82万方。跟去年同期相比，8月的成交量更是下降了约38%，购房者观望情绪比较明显。
但9月25日，中央公园突然出现一个神盘，越秀·悦映湖山开放销售中心，现场人气是这样的：
（越秀·悦映湖山现场实拍图）
更为要命的是，9月21日，在销售中心开放之前，越秀·悦映湖山洋房首开面世，现场也是人头攒动，首次开盘直接售罄了!
当天的现场是这样的：
（越秀·悦映湖山现场实拍图）
这是什么样的操作?为什么市场在变，还有“首开先罄”的神仙楼盘?
今天速晨君不吹不捧，以越秀地产，在重庆的首个项目，悦映湖山首秀为例，讲一讲房地产的大逻辑：接下来应该怎么买房?
01
对重庆要有信心
为什么要坚定对重庆的信仰?看一张图就明白了。
如果把中国经济看作为一张弓，弓的节点，就是中国经济前三极：京津冀环渤海、长三角，以及大湾区。
作为中国经济第四极的成渝地区双城经济圈，就是拉这张弓的把手，箭，自然是长江经济带;弓箭的蓄力，自然是在成渝这个第四极的节点上。
那么问题来了：
重庆房价一万多的均价，好的房子也就2万左右，比这张弓箭图上很多三四线城市都低;说重庆房价要跌的，难道重庆房价还能跌回4位数?
速晨君相信，这也是越秀地产，作为华南广州的龙头国企，一家体量巨大的千亿房企，在这个时候进入重庆的信心和理由。
真正应该担心的，是错过了最佳的时机，没买到最优秀的产品。
02
“躺平”就不要期待品质了
宏观调控，事实上让房地产，从一个“资金密集、被金融驱动”的行业，开始向管理和服务要效益。
如果开发商躺平，会是一个什么结果呢?
选择躺平的开发商，你期望他能做出惊艳的产品，提供超值的服务，基本上也不现实。躺平开发商最优的选择，房子修好不垮就是，赶紧卖卖卖，降负债，然后不玩了，LZ要套现。
接下来的房地产市场走势，高杠杆房企破产重组是大概率事件;踩三道红线的民营房企躺平已经刚开始;只有稳健发展的大型国企央企，才是未来中流砥柱。
从这个意义上讲，选择广州标杆越秀这样的实力房企，你就已经比普通人看得更远了。
这里有几组数据：
越秀集团是中国跨国公司15强企业，旗下拥有6家上市公司，截止年6月，越秀集团总资产约亿;越秀地产进驻全国近30个一线和强二线城市，开发大型住宅项目多个，服务超万业主，拥有包括广州国际金融中心在内的40多个大型商业物业。
截至年6月30日，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80倍，实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”水平。上半年，越秀地产于境外成功发行约6.5亿美元5年期和约1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%。
03
宇宙中心的安全边际
买房买的是什么?
共识。
不能只是你自己觉得好。比如你觉得龙兴生态宜居你就去买，然后其他人觉得龙兴太远不愿意去;没有共识的地方，发展成熟就需要一定时间。
有共识的地方呢，比如之前的照母山，所有重庆人都觉得，照母山就是宇宙中心，照母山就是好，事实证明，有共识的照母山，很快就发展成熟起来了。
那么，当下，重庆房地产市场，最大的共识，是哪里呢?
（图源：铭腾机构）
无需争议的新宇宙中心，就是中央公园了。当然，第二名西永也有共识，就是大家认为会发展科学城。不过，广大购房者用人民币投票“选举”出来的结果，还是中央公园。
全重庆人民都认为中央公园是最好的，那么，买房买哪里，自然就很清楚了。
04
中央公园的共识
（中央公园实景图）
中央公园的共识大概是两个：
公园一环，这是中央公园最早开发的板块，离公园最近;当然，当初新房价格也是便宜，不过，容积率比较高，高层为主;后面公园一环有部分建面99㎡的小洋房，单价20元/㎡左右，市场还是认可。
公园2.0时代，距两江国际商务中心2公里左右，全部是1.5容积率地块，低密社区，更纯粹。类似于“照母山的中心并不在照母山脚，而是在距离照母山2公里的重光立交”，成为中央公园购房置业人群的共识，住这边，会更好。
05
金开大道的经验
历史的经验告诉我们，金开大道最好的房子，蓝湖郡和棕榈泉，共同特征就是，有湖。
在中央公园，有湖的地方，就两个，中央公园里面的镜湖，以及花石公园的湖，这是中央公园板块，唯一可以临湖而居的地方。
话说，去镜湖，总还要过一条3车道的主干道。
（花石公园设计图来源：空港新城商圈