今天聊聊金湾的滨海商务区，那个距离横琴只有约10分钟车程的地方。关于这个区域，最早可以追溯到年，当时政府为了加速珠海航空产业园开发建设，打造优质航空产业园综合配套服务区，特意聘请了国际知名的规划设计公司-威尔考特对整个区域进行设计。丨滨海商务区效果图滨海商务区依海而建，总占地约4.46万㎡，大概是航空新城核心区的1.2倍，但规划居住人口只有3.19万人，仅约航空新城核心区（9.5万人）的1/3。显然，它并不是一个以居住为主的区域。这里一共涵盖四大功能区：主题乐园区、中心商务区、滨海居住区、总部经济办公区，同时它还是航空产业园唯一的商务办公与产业综合配套区。丨滨海商务区与产业区规划图让我比较好奇的是，滨海商务区还规划有主题乐园区，未来将打造珠海唯一一个以航空为主的主题乐园，占地亩，体量大概是珠海长隆的1/5，珠海珍珠乐园的2倍多，未来甚至可能承载超万人次/年旅客流量。丨航空主题乐园区规划图对于区域规划而言，我们不仅要知其然，还要知其所以然。接下来，我想从我的维度去谈谈，滨海商务区为什么要这么做。
01
与横琴形成闭环
要想深入了解滨海商务区，就不得不提金海大桥。
丨金海大桥位置图
这是一条全长约9.5公里的公铁同层跨海大桥，始于滨海商务区，终点落在横琴，可同时走汽车和城轨，公路限速公里/小时，铁路限速公里/小时，预计会在年底建成，并在年达到运营条件。
也就是说，到了年，从滨海商务区开车到横琴只需10分钟左右就能到达，要是乘坐珠机城轨则耗时更短。
这样的通勤效率，除了澳门、十字门、保税、洪湾、南湾、湾仔，其他区域压根实现不了。
滨海商务区也因此成为了西区唯一一个点对点连接横琴的区域。
事实上，除了金海大桥，滨海商务还规划有另外一座连接横琴的跨海大桥。
在今年6月22日的时候，珠海市自然资源局发布了一则答复函：
其中提到，未来金湾将构筑一条“湖滨北—环岛北路“交通干道。
从地图上来看，湖滨路位于金湾滨海商务区内，环岛北路则是横琴新区内部的主干道，而这条桥与在建的金海大桥仅仅隔了4km左右。
或许，未来滨海商务区会同时存在两座连接横琴的跨海大桥。
我们暂且称它为金海二桥，一旦落实，最终可能就会形成这种局面：
通过金海大桥与金海二桥的链接，滨海商务区与横琴将形成闭环，从上图形状来看，你甚至可以把它看成是横琴向外延伸的一个小岛。
金湾机场的旅客通过珠机城轨与金海大桥快速通达横琴与拱北，而横琴+澳门每年数千万的游客，也可以对滨海商务区进行反哺。
这就是为什么要在滨海商务区打造主题乐园的原因之一。
此外，通过把金湾产业汇聚到滨海商务区，可借由金海大桥与横琴进行无缝对接。横琴作为澳门的延伸区域、兼珠海、乃至粤港澳大湾区的重点门户，不仅能给滨海商务区带来更多的资源扶持，同时也能将金湾的优质产业快速推广到更多城市、甚至更多国家。
读到这，或许就能明白滨海商务区的战略意义，同时也应该能理解，为什么滨海商务区不是一个单纯的居住区域了。
02
教育投入
虽说滨海商务区并不是一个以居住为主的区域，但在居民配套方面，区域却也给予了足够的重视。
以教育为例，区域内规划了2所公立初中、3所公立小学、5所公立幼儿园，共10所学校。
而且还有珠海一中的教育扶持。
6月21日，金湾区人民政府与珠海一中签订了合作办学的意向协议，珠海一中将在滨海商务区开设一所新学校，分初中部、小学部两个校区。
珠海一中会对两个校区进行管理，同时会把教育理念、学校文化、管理模式、课程资源和教师队伍建设的经验改造移植过来。
这不仅拔高了整个区域的教育起点，也间接反映了金湾对于滨海商务区的重视。
丨小学部效果图
丨初中部效果图
有了珠海一中的扶持，滨海商务区的教育质量多少会让人有所期待。
在金湾区人民政府与珠海一中签订完合作协议后，双方表示将共同努力，把该学校办成“品质优、特色明、创新强”的品牌学校，力争3年内教育质量位列金湾区优质学校行列、6年内进入珠海市优质学校行列。
我们并不提倡炒作学区房，但有好学校的加持，本质上是可以让这个区域内的房产更加保值。
03
能否入手？
除了教育投入，滨海商务区还规划有邻里中心、星级酒店、商业街、游艇码头、城市公园、体育公园、休闲广场等多个配套，可满足大多数的生活所需。
再不济，3KM外的航空新城，与一桥之隔的横琴，也几乎能足够满足一切需求。
丨滨海商务区
但从实际踩盘看来，目前滨海商务区仍处在开发阶段，如果参考航空新城的建设轨迹，估计还需要5-8年的时间，滨海商务区才能形成较好的规模。丨图片来源于南方+那么，滨海商务区现在值得入手吗？说说我的观点：一、自住群体。由于区域内暂时缺少相应的生活配套，短期内入住难免会有所不便。但首个商业体-万科里将于明年1月份正式开业，目前已经引进了华润万家、肯德基、亚朵酒店等品牌，届时对业主来说多少会有所改善。尤其是年金海大桥开通后，可以极大缩短横琴来往滨海商务区的距离，对于预算有限的横琴上班族来说，选择滨海商务区或许会是一个不错的方向，未来的学区以及区域成长性也能给房子带来足够好的保值性。二、投资群体。由于这个区域还需要多年的发展时间，不能接受较长的持有周期就不要入手，而一旦入手就要做好5年或以上的持有打算。
但从长远角度来看，仍处于起步发展阶段的滨海商务区大概率还会有不错的成长空间。得益于较好的位置与规划，未来不仅存在学区家庭、横琴外溢等潜在接盘侠，这里的总部基地也能给区域带来足够持续的购买力。
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总的说来，滨海商务区存在它的优势，不过发展需要时间，就看你愿不愿意陪它等上几年。