“十四五”期间，成渝地区双城经济圈建设、国际消费中心城市率先培育等重大战略机遇集成，为重庆开辟商业新路径提供支撑。年底两江国际商务中心首期商业如约亮相，带动区域打造千亿级商圈。同时响应存量盘活时代，旧改升级全面进程拉开序幕，解放碑、南坪、观音桥等核心老商圈率先启动存量改造。重庆商业在新发展与旧改造两条道路上，如何开辟商业的“新意”玩法？
城市商业发展模式浅析
01
城市商业发展
1、商圈发展格局：五大核心商圈+多点商圈分布形成组团式商业发展格局，城市北上为主，中央公园商圈受此利好发展全面提速
中心城区商业整体呈现组团式发展，逐渐由传统五大核心商圈向周边商圈拓展，目前已经形成多个新兴商圈。其中核心商圈资源稀缺，政府推动下以收并购为主，商业可拓展空间有限，商圈旧改升级作为主要扩容手段。
02
传统商圈
1、发展格局：传统商圈业态老旧，拟以打造“标志性商圈”“城市核心商圈”为抓手，推进老旧商圈提档升级
提质扩容观音桥商圈。突出时尚消费、夜间经济，提升观音桥都市特色文化街区，打造升级版·太古里，建成汇集全球优品、融入国际时尚、引领夜间经济的世界知名商圈。
以解放碑示范步行街为引领，建设解放碑—朝天门世界知名商圈，建成国际消费中心城市核心承载地。
提质城市核心商圈。升级杨家坪、三峡广场、南坪、大坪等城市核心商圈，推动智慧化改造。
2、商业表现：观音桥商圈迎“极核区”城市更新东风，率先开展改造工作；南坪、解放碑等其余传统商圈紧随其后
观音桥商圈以大融城为代表，自去年从场景空间、业态平台和内容营销方面由表及里改造焕新；并将LG层的“大铺”调整为“小铺”，将单动线改为双动线，设立更多具有特色的品牌商铺，此外还在LG和1F划分出三大特色主题街区——魔姑街女性购物专区、渝筷江湖特色餐饮区和潮流街区，最大限度实现消费转换。
南坪商圈旧改项目以万达广场为例，4月1日该项目将全面停运，打造米长城市广场助力区域商业焕新升级，目前内部分店铺已撤场，剩余店铺多推出清仓折扣。
解放碑商圈着力推动既有商业建筑改造和业态调整，目前大都会东方广场、PARK国泰优活广场拟针对品牌焕新在年内进行二轮调改。同时日月光广场以政府推动轻资产介入形式，引导龙湖进军解放碑打造天街系产品，改造工作持续进行中。
03
小结
现状：
①观音桥城市界面老旧，大融城已于去年启动旧改工作，助力观音桥商圈再现潮流文化引力场；
②解放碑商圈商业建筑年代久远，难以满足当下商业业态的需求，部分商业空置率高、客流冷清，亟需旧改升级；
③南坪商圈城市界面老旧、业态单一且坪效低，无法承担城市级核心商圈角色；
突破：
①提质扩容观音桥商圈。突出时尚消费、夜间经济，提升观音桥都市特色文化街区，打造升级版·太古里，建成汇集全球优品、融入国际时尚、引领夜间经济的世界知名商圈。
②以解放碑示范步行街为引领，建设解放碑—朝天门世界知名商圈，建成国际消费中心城市核心承载地。
③提质城市核心商圈。升级杨家坪、三峡广场、南坪、大坪等城市核心商圈，推动智慧化改造。
结论：
传统商圈是城市商业的核心驱动，但由于经营时间长，业态和布局落后，进入升级的过程中，未来核心区商圈有提档驱动力。
全市老商圈改造升级、新商圈新型购物中心奋起直追。年12月，中央公园3个购物中心相继开业，中央公园商圈逐步成型，商业氛围如何？
04
新兴商圈发展
1、中央公园商圈：城市商业“进化”，新兴商圈奋起直追，中央公园携手三大商业体C位出道
年7月，国务院批准重庆率先开展国际消费中心城市培育建设，为重庆商务发展及商圈建设带来了新的机遇。目前全市老商圈改造升级、新商圈新型购物中心奋起直追。以中央公园为代表，北上中央公园商圈以5.0商圈C位出道，开辟全市新商业路径。区域内规划渝北大悦城、吾悦广场、龙湖公园天街、合景·悠方四大商业综合体，其中前三者已陆续于去年底亮相，年合景·悠方也将登台，助力中央公园形成千亿级商圈。
2、中央公园商圈商业表现：三大商业齐助力，龙湖公园天街“冒头”发展，“千亿级”商圈首期效果达标
吾悦广场作为中央公园商圈首发产品，对客群吸引力较大，开业当天设置暖场活动进一步巩固客群，带动开业当日客流量达超20万人次。
.12.30龙湖公园天街各项折扣以及开业暖场活动加持，带动项目人流量达三大商业首位，以开业三天达42万客流，万业绩实现开门红。同时随龙湖公园天街的入市，吾悦广场部分客群更偏好此项目，导致吾悦广场人流量小幅降低。.12.31大悦城以“生态峡谷”C位出道，但由于现场未完善，空置率过半，最终客群较少，项目主要依靠内部“峡谷步道”、“潮玩购物公园”等实现留客，整体表现逊色于公园天街。
总体来看，三大商业开业效果均对中央公园“千亿级”商圈贡献较大，其中龙湖位置优势、开业活动等加持下，现场客流表现更为突出。
历经3个月，中央公园商业开业到逐步发展进程中，现状如何？
1、产品研究定位招商情况：三大商业定位皆青春化为主、品牌引入偏年轻化，开业至今龙湖公园天街品牌入住率再度提升
三大购物中心皆以“潮流”为核心，吾悦广场注重潮流艺术，公园天街在潮流的基础上融入“未来科技”理念，大悦城则以潮流生态为标榜。
从现场招商品牌来看，吾悦广场品牌偏向大众化，加码体验性品牌，同时大力度引入了70余家餐饮品牌，着眼于片区内大量的年轻家庭客群，打造专属主题区域整体开业率高；截止今年3月初未监测到新进品牌，就当下品牌而言，招商与其自身定位基本相符。
公园天街延展区域精选业态组合，打造20大区域精选品牌、9大区域高级别店铺，形成较强的区域商业消费阵容。开业至今新进富士、沪上阿姨、EVISU等品牌，招商率及开业率再度提升。
大悦城主攻新时代青年的娱乐潮玩业态分布，形成十大主力店，20%重庆首店、30%餐饮旗舰店、40%区域特色店区域阵容。
2、中央公园商圈客流表现：开业热潮退尽，客流量回归常态化，龙湖公园天街“冒头”发展，客户黏性强
三大商场当前客流量较开业期间均下滑明显。吾悦广场工作日期间表现冷清，年龄层以中青年群体为主，客群结构以老路土著居民和青年情侣为主，同时涵盖部分家庭亲子客群，周末设置暖场活动带动客流出现一定程度回升。
公园天街但得益于该项目占领三大商业体中间位置，同时部分出入口衔接轻轨站，有效吸附地铁人口，目前在三大商业中客流量表现相对突出，尤其餐饮区聚集客群效果明显。
大悦城部门入口面临道路施工，导致客户到店率较低。主入口由于目前“峡谷森林”打卡点撤场，同时人工湖正处于修建等多项因素导致门口吸引力不足，现场客流较开业期间大幅度下跌。
中央公园首期商业寄以厚望，实则表现不尽如意是何原因？
1、建设完成度：现阶段板块住宅入住率低，商业及周边基础配套仍处于建设状态，商圈聚集效应难以兑现
商业商务方面，中央公园首期三大商业体虽于去年底陆续亮相，但内街部分及商场主体情况仍处于完善阶段，对购物中心整体客群的吸附有限。
住宅方面，重庆年开始一路向北发展，中央公园作为北拓板块在年进入发展机会期；板块内陆续进驻多家一线品牌开发商，叠加两江国际商务中心的持续建设背景，中央公园板块进入发展中期。-年迎来土地开发高峰期，同样围绕公园附近进行开发，以公园以西和以南为主要方向，近两年处于建设中，预计3后逐步实现住宅人口兑现。
配套设施方面，交通配套持续完善，5号线北延伸段建设中，预计年内建成通车，同时周边甘悦达到、秋成大道等多条道路将串联悦来、礼嘉等片区，实现客流共享。
综合而言，目前板块内无论是住宅还是各项配套均处于建设状态，同时商业并未以完整形态面向大众，导致客流吸附力有限。
2、客群来源：区域入住率低，当前客群基数难以支撑商业体的发展；依靠上下游板块轮动大力吸附周边客群
目前中央公园自身板块处于发展中期，入住率相对较低，整体客群基数小。上游空港、回兴板块分别依靠金港国际购物中心、兰亭新都汇实现消费转化，商业界面老旧，中央公园拟打造新型购物中心面市，为区域客群提供多样性购物场所，可有效承接上游片区部分外溢客群。下游蔡家、悦来板块暂无成规模型商业，受中央公园辐射，可引入部分客群。
3、竞争结构：上下游板块打造自身商业实现留客；泽科空港星泽汇年初入市，进一步对中央公园客群进行分流
目前中央公园原生板块内居住群体较少，片区商场客流主要吸附上下游板块；加之中央公园商业并未达到“千亿级”首期效果，部分客群在开业劲头过后重新瞄准自身板块商业。
年1月7日，泽科星泽汇通过打造多元美好发生地以及多维度生活体验场景，定位一站式邻里型泛亲子社交商业中心面向市民，其招商和格局相较中央公园商业体同质化严重，导致该项目与中央公园商业形成直接竞争关系，因此客群以“就近原则”逛商场，进一步吸附了中央公园商业的人流。
“千亿级”商圈标榜，中央公园商圈何时兑现？
1、板块人口分布及规模：板块内已交房项目短期三年可吸附居住人群约5.47万人；未来3-5年待交付项目新增入住人口约12.23万人，预计3-5年后商业市场人口支撑有力
中央公园板块近5年在售/售罄/待售住宅项目超万方，户数户，人口增长活力充足。北区重点板块中，大竹林、照母山板块发展相对较早，目前已发展到后期阶段；悦来、中央公园、蔡家板块则处于发展中期阶段；-年城市北上发展，中央公园迎来发展红利，期间住宅成交量进一步增长且入驻兑现率提升，人口增长速度加快。其中-年已交付项目中，后续3年约新增居住人口5.47万人。
3-5年待交付项目新增入住人口约12.23万人，预计中期3-5年时间内人口聚集效应初显，商圈进入全面发展。
文章来源:克而瑞重庆