发现一个新的行业现象，最近几年，地产商都在忙着发布白皮书。
中海发布《中海城市更新白皮书》；融创发布《归心社区服务白皮书》；旭辉发布地产界首本商办白皮书《城市生长》；世茂发布《璀璨系住宅白皮书》；佳兆业发布《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》白皮书......
就在前天，卓越集团也面向媒体召开了《卓越城市更新白皮书》发布会。
地产商纷纷白皮书背后的逻辑，莫老爷归纳为以下四点原因：
第一，这是一种自信的表现，它代表着企业在某个领域的产品体系已经非常成熟、强悍。行业目前普遍的共识是，未来竞争绝非粗放型，只有占据某个领域的制高点，精耕细作，方能实现可持续的高质量发展。
第二，抢占先机，掌握未来行业相关领域的话语权，建立行业标准。比如龙湖出版的《龙湖物业标准白皮书》，内附条物业管理工作“铁规”，如今被同行争相模仿、学习、参考。
第三，增加企业品牌厚度，白皮书能够传递出一家企业真正的价值与内涵，它承载着企业的过去，也希冀着企业的未来。用户通过接触它，能够进一步感知企业品牌的信仰，形成吸引力、影响力。
第四，突显社会责任感，同时有利于推动行业进步。一家企业大大方方将自己最擅长领域积累的经验，撰写成书，为行业后来者提供多元化的思路和建议，这是王者具备的格局。因为也只有大家都规范了，整个市场才能进入更成熟的新阶段。
作为定居深圳的地产自媒体，莫老爷还留意到一个细节，大本营设于深圳的地产商，白皮书内容的选择多为城市更新方向。当然，这也是有原因的：
第一，城市更新之于深圳地产商的意义非凡。受制于行政辖区面积有限、新增土地供应严重受约束，地产商在深圳不做城市更新，未来只有死路一条。
第二，深圳市场发展的使命决定了深圳地产商是全国最懂城市更新的地产商，它们早早结缘，共同生长。年12月，深圳率先出台《深圳市城市更新办法》，成为全国第一座“去旧改化”，迎接“城市更新大时代”的城市，经过多年探索，深圳如今更是被公认为全国城市更新政策最为先进及市场化的城市。
所以前几天，当得知由佳兆业集团控股经济研究院编著，中信出版社出版的《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》已经正式发布，莫老爷立刻想办法弄回来一本，一口气读完。
不愧为“城市更新专家”，整本书页，有思想、有模式、有案例、有分析，可谓干货满满。这是佳兆业20年来首次系统地向外界展示自己在城市更新领域的思考，并在此基础上建立的一套完整的佳兆业城市更新解决方案。
在深圳，乃至全国，无数地产商正因为难以深谙城市更新之道而苦恼，交了天价的学费，依然入不了门槛。佳兆业是行业标杆，是全国最早将旧改业务线独立出来的地产商，谁的城市更新白皮书都不可能比佳兆业的更有含金量。所以，想要像佳兆业一样在城市更新领域游刃有余，这本书，你绝不能错过！
下文，节选本书中的两个小章节进行赏析，最后还会奉上莫老爷整本书的读后感喔。
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城市发展的驱动力
想要跟大家分享的第一个小章节是。城市发展主要源于五大驱动力，驱动力之一即城市发展进入减速阶段。
书中写道，从国家经验来看，当城市化率发展至50%时，城市将进入减速阶段，城市更新将成为城市可持续发展的重要途径。
它列出了国家统计局截至年年末，我国平均城市化率的数据为58.52%，珠三角城市群的城市化率为83.84%，长三角68%，京津冀超过60%。结论是三大城市群的城市化进程都已进入明显趋缓阶段。
莫老爷又补充查了一下截止年年末我国的城市化率情况，总体平均值为59.58%，比上一年提高了1.06个百分点。珠三角核心区城市化率达到了85.91%，完全可以媲美成熟发达国家水平。
驱动力之二即产业重心转向服务业。“从国际经验来看，工业经济向服务经济成功转型升级是中心城区实现复兴的关键。”书中以美国20世纪80年实施的“城市复兴计划”作为案例进行了佐证。
同时，书中还列出国家统计局公布的数据：年之后，我国一线城市中北京第三产业的占比已超过80%，广州、上海已超过或接近70%，三大城市群中的众多热点城市包括南京、深圳和天津等在50%~69%之间。这意味着，这些城市的中心城区急需借助城市更新“腾笼换鸟”。
驱动力之三即政策迎来新导向。“这些年，国家持续鼓励地方盘活闲置土地，严管死守耕地保护红线。”书中梳理了从年~年中国城市更新主要相关政策，比如年，《深圳市城市总体规划（-）》率先提出，深圳的空间发展模式应由增量扩张向存量优化发生转变和创新。
驱动力之四即房地产进入存量时代。“根据克而瑞监测，年上半年10个典型城市中，北京、上海、深圳、武汉的二手房成交量均显著高于新房。”
驱动力之五即人口结构变化催生消费新趋势。大意说的是，年轻的租客倾向于追求美好的、享受的生活，他们无法忍受中心城区那些脏乱差的破旧房子。
通过对前述五大驱动力的肯定，《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》告诉我们，中国的城市更新已经势在必行。
然而，早在年，佳兆业便开始涉足城市更新领域，打造出佳兆业集团的第一项目桂芳园。它原为深圳布吉龙泉别墅用地，烂尾状态下被佳兆业接手，最终华丽变身为一个以欧陆风情为主的大型开放式生态园林社区，也是布吉第一个大型社区。这个年代，深圳所有的大地产商万科、中海、华侨城、招商等，还对城市更新这门苦差事不屑一顾。
直到年，深圳土地供应亮起红灯，但凡招拍挂一拍就是地王，大地产商们才开始把目光瞄准城市更新。但深圳的城市更新土储，早已被更有“先觉”的佳兆业刮了N遍，拿走了最优质的一批资产。
下图为截止年年末，佳兆业深圳城市更新土储情况，黄色原点都是喔。发展到今天，城市更新力已是佳兆业最核心的竞争力，每年都会为公司贡献万平方米左右的土地量。佳兆业年年报称，年预计城市更新带来的货值大约亿元左右。
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3个城市更新经典案例展示
接下来想要跟大家分享的《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》第二个小章节是，佳兆业城市更新3个经典案例，它们改造前的照片在网上都是找不到的。
写中道：“截止目前，佳兆业成功打造了深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸花都等众多城市更新经典案例，并均实现百分百回迁，百分百满意。”这在业界，是神一般的存在。
经典案例1。莫老爷从来不知道佳兆业城市中心的前身叫做子悦台，而且是长这个样子的。
书中这样形容：“子悦台原名深圳民航大厦，是深圳著名烂尾楼，这个楼盘像一块疮疤一样耸立在深圳的黄金地段。项目发展商于年获得土地使用权，年因资金问题全面停工，该项目拖欠工程款、小业主购房款和银行贷款共约5亿元，在没有人敢接手它的时候，年佳兆业通过拍卖形式拥有了它。把子悦台改造成佳兆业中心，即是对一个历经十年沧桑的烂尾楼进行复活的过程。”
很快，仅在年佳兆业中心就被建成了，项目具体位置福田区上步南路与南园路交汇处，现在看到的它已经是这个样子了。
经典案例2。这个项目是全市首个城中村异地安置改造项目，属深圳“十二五”60个标志性项目之一。据说涉及到13个自然村、栋旧村建筑，高达26万平方米的拆迁面积，这种项目外来房企碰到，回去跟总部汇报，绝对是不可能通过的。
盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村分布在盐田港后方陆域，混乱不堪，最重要的是还影响着港口物流行业的发展。
公开资料显示，年初，盐田区就提出了整体搬迁的工作思路，年佳兆业公司通过公开竞标方式成为了项目实施主体，迅速的，在年安置一号地块山海城便动工，年底首期5栋回迁房顺利封顶。这就是佳兆业城市更新的速度！
经典案例年，佳兆业收购了宝吉工艺品公司，曾经是全球最大的圣诞树生产厂家，进而取得该公司厂房和土地。
佳兆业将厂房拆除后，建起了商品房小区，成了现在的城市广场。项目位于深圳市龙岗区坂田街道雪象村片区，为深圳市十二五规划的重大项目。
书中除了展示佳兆业的3个经典案例，还剖析了华润置地、首创置业、万科、华侨城、星河等全国范围内的经典城市更新案例，以及海外发达国家的相关著名案例。
在此要说明一下，莫老爷文章的案例分享，只是简单把佳兆业项目改造前与改造后的面貌进行了对比，但这绝不是这本书的精华。事实上，每一个案例作者都从项目概况、实施路径及落地价值等方面深入浅出的描述与剖析，想要了解更多，只能靠你们自己把书买回家好好研究了。
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佳兆业城市更新力
读完《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》后，对佳兆业为何能够成为“城市更新专家”，莫老爷有了更深刻的认识。个人认为有以下八点突出优势：
第一，专业！首先是解决方案专业。佳兆业是全国首家专注于城市更新的地产商，其城市更新业务已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面在内的成熟运作模式。
其次是团队专业。佳兆业目前拥有近名精通规划设计、法律法规和商业谈判的旧改人才，被公认为国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的一支团队。外来房企布局深圳，首先找猎头挖的也是这波人。
第二，经验丰富。佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟曾说：“对做城市更新的地产商而言，积累经验至关重要，这也是佳兆业能够操盘好每一个城市更新项目的先决条件。”城市更新政策每年都有所不同，如果不能对突变的政策做出快速有效又正确的反应，项目就有可能长期停滞。而早在年，佳兆业便成立了全国首家专业运营城市更新项目的公司——佳兆业置业发展有限公司。基于长年累月对各种复杂城市更新政策的研究，应对起来自然比一般地产商更从容自如。
第三，勤奋。为什么这几年布局粤港澳大湾区的外来房企很难拿到优质的城市更新土储？因为你们现在谈的地，都是佳兆业大浪淘沙后剩下的不良资产了。据莫老爷了解，佳兆业深圳公司实行“全员拓展”行动，即动员公司多名员工一起找地，真是应了那句话，比你有优势的人，比你更努力。
第四，尊重回迁户。佳兆业内部不允许有“钉子户”的叫法，只能叫做“困难户”，在佳兆业看来，原业主不愿意搬走，那么一定是他有困难，佳兆业旧改团队得想办法帮助他化解困难。
第五，赔偿爽快，补偿大方。之前莫老爷跟某央企员工聊过城市更新拆迁阶段的系列问题，对方有一句话莫老爷印象最为深刻，他说：“我们把‘拖’作为拆迁阶段的主要策略，反正我们也不缺钱，拖到你没脾气了再跟你谈判。”而据莫老爷了解，佳兆业在这方面的出手则是又准又狠。比如年，佳兆业与万科在某城市更新项目上发动“业主争夺战”，佳兆业最先提至1：1.4，业主至少可多净万，创下了深圳史上最高赔拆迁补偿比。
第六，效率高。人家做城市更新，项目从开始谈判到项目完善各项手续开工建设，基本都在三五年以上，长的甚至十几年搞不定。然而佳兆业，平均一个城市更新项目的出货时间只需要三五年，这是多大的时间成本、财务成本优势啊！如此看来，前段时间阳光城宣布将与佳兆业合作开发粤港澳大湾区，太明智之举。
第七，口碑好。城市更新项目不确定因素多，耗时较长，业主在选择地产商时会非常谨慎，口碑好才容易获得信任。像佳兆业，业主一般都很支持配合，这是其20年信誉沉淀的结果。举个例子，通过《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》可以了解到，深圳坂田城市广场项目，为了体现对业主的重视，佳兆业将回迁安置房安排在项目首期施工建设，并与其它建筑同时竣工和交付使用。
第八，政府欢迎。每一个城市更新项目，佳兆业都会着重考虑社会效益。如深圳盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目，完工后，置换出了大量碎片化的建设用地，扩展了城市发展空间，实现了社会、经济和环境效益三方的共赢。同时，佳兆业还常常在项目运作过程中，推动地方政府房地产政策的完善，如改造成功背后的意义之一是，弥补了诸多政策漏洞，使得市面上许多停滞了多年的相似楼盘，找到了解决历史遗留问题的办法。
小结
未来，中国的城市更新专业化程度要求会越来越高，项目操盘难度也会随之增大，与此同时，项目的营造成本也在逐年递增，尤其是现在政府加大了保障房、产业用房的比例，项目经济可行性越来越难以平衡。地产商如果对城市更新政策不熟悉，缺乏实操经验和专业的人才团队，盲目拿下很多项目，前期投入大，后期发展跟不上，会对资金链会造成极大的挑战。
而佳兆业具备整整20年城市更新经验，旧村庄改造、旧厂房改造、旧城镇改造、烂尾楼改造等，几乎涵盖了全国范围内所有城市更新的类型。如果说地产商未来的核心竞争力之一是城市更新力，那么佳兆业未来可期！
最后，还要感谢《城市运营核心逻辑--美好生活的责任与荣耀》的作者刘策，为我们撰写了一本如此精彩的白皮书。
（来源：莫老爷）
文章来源:莫老爷