原创韬略哥刘晓博说楼市
01
深圳“大招”出炉
近日，深圳市教育局等部门联合印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，方案表明为实现教育资源的均衡配置，到年，深圳要孵化80个优质中小学教育集团，让集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校，实现“家门口的学校就是好学校”的理想。
一直以来，对比北上广，深圳在教育、医疗板块短板明显，如今深圳开始明确发力要补齐“教育”短板，是喜大普奔的好事。
但这是否意味着从前“优质学区房”概念一夕瓦解？“学区房”白买了？心仪的学校还能不能读？家长还能为孩子做些什么？
对于这些问题，首先，让我们从“内容”分析政策。详读深圳方案，重点有三：
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（1）明确时间和数量：至年深圳市将培育80个优质公办中小学教育集团，通过优质教育集团，努力实现“家门口的学校就是好学校”。
（2）师资集团内部交流：避免简单“贴牌式”办学，对新纳入集团管理学校的教师数量15%以上应由集团原成员校中选派，同时集团需派出不少于5名干部至新增集团成员学校任职。
（3）优先扶弱：组建的教育集团应优先考虑原特区外教育薄弱、优质办学资源少的区域。各区建立薄弱学校清单，逐步将薄弱学校纳入集团化管理。意味着部分学区较弱的板块或将迎来一次“升级”机会。
最近福田区梅林一村和深中签署办学协议，红岭教育集团在大鹏建校区；名义上所有的深圳中小学，尤其是排名不佳、力量较弱的中小学，一定会有一个“名校集团”来接管，或者贴牌；至于是谁来，就不一定了。就像拆“盲盒”一样。
而且，深圳方案预期至年培育80个优质公办中小学教育集团，但目前深圳市符合集团化办学标准的“优质教育集团”也就约20个左右，明显“打开盲盒”后，明校的孵化、裂变、培育、沉淀也都是需要时间的。
由于现在真正单校划片的名校十分稀缺，改为纯大学区的抗性很大，根据国家教育部“”政策，“教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期”，因此集团化办学的主旨意义是“扶弱”，更多是填补大学区里普通学校。
结合深圳方案硬性要求的15%师资选派，可以预见，对单校划片的名校“影响”和“稀释”有限。四大名校呢，还是四大名校。这就好比大学扩招，兼并三本、专科，但、依旧是最强的。
因此，切实来讲，深圳方案的优点是不折腾孩子，“家门口的学校就是好学校”，减负“上学通勤”。不确定性在于“盲盒”及“时间”。
我们不知道家门口拆出哪个“教育集团”？
也不确定家门口的学校沉淀为“名校”，需要多长时间？
面对诸多不确定性，作为家长，我们该怎么办？
02
“大学区”时代，家长能为孩子做些什么？
“大学区时代”来了，且不可逆。家长们一定要顺势而为！
动辄几十万一平的“天价学区房”注定会成为历史！本轮改革，首当其冲的就是那些只有学票价值的老破小。
那么未来深圳“名校遍地”，怎么判断房子的硬价值？家长在买房方面应该注意什么？
（1）注意选择圈层
深圳因名校而获益的两大片区:百花与南外片区，堪称两个圈层的代表，一个是科技精英、一个是政商精英。他们普遍重视教育，为孩子从小获得更优质资源，舍得为教育买单。这是一种共同的认知和更长远人生布局。
对于名校，“生源”的意义甚至可能大过师资，父母是孩子的第一任老师，优秀父母对孩子的培育绝不仅仅依赖学校。我们买房子，买的是自己的“圈层”，也是孩子的“朋友圈”。
（2）注意选择环境
“蓬生麻中，不扶则直；白沙在涅，与之俱黑。”好的环境是一种非常有效的无声教育，家长们买房，其实也是在给孩子营造“生活环境”和“学习环境”。
如果说“圈层”是“软性环境”，那么“配套”就是购房的“硬件环境”。小区附近有没有“图书馆”、“文化馆”等文化配套？医院？学校、社区本身环境如何？这些事关孩子成长的“硬件”，都将成为我们购房的“平行坐标”。
（3）给孩子一个相对确定性
上文提到，深圳方案优点是“家门口的学校就是好学校”，不确定性在于“盲盒”及“时间”。
未来学区价值或弱化，但孩子未必等得起。集团化改革可不是一蹴而就的，教育均衡需要未知时间的磨合，可孩子的成长和教育是可知且不可变更的。
深圳房产，试错成本太高，第一深圳有限售，买了房等几年，学位确定了如果不满意，想再卖掉换新，且不说税费、二套或者卖掉再买首付比例、利率提高等经济成本；单限售三年，这一时间成本，孩子教育也等不起。
因此在预算中还是要尽可能选择比较确定的学校，给孩子一个“相对确定性”。
03
“相对确定性”VS“性价比”
我们先来一起看一下，全深圳目前四大名校学区内挂牌项目的价格水平。
“大学区”改革，房子注定逐渐与“学票”松绑，向“居住”本身回归。因此，首当其冲的就是那些只有学票价值的老破小。
参考上图深圳中原数据显示的四大名校周边二手房挂牌价格，就会发现，环境、配套、居住氛围好一些的二手房都比较贵。
在“相对确定性”上环比“性价比”，我们发现龙华板块“深圳高级中学北校区”学区二手13-15万，新房才8万出头，倒挂严重。综合居住环境、配套等因素，性价比更显突出！
这片区位和圈层怎么样？
深高北落址于龙华“北站国际商务区”，深圳“十四五”规划与远景目标明确提出：将龙华区的民治、龙华街道等纳入都市核心区。龙华区十四五规划立足于此，要将“北站商务区”以国际化视野、都市核心区标准，建设产值超亿元的世界级国际会客厅，未来几年这里会进入区位价值“兑现期”。
龙华“北站国际商务区”随着定位进阶，快速成长为深圳“六大企业总部基地”之一、“数字经济第一区”。计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，未来将容纳25万高端就业人口和11万居住人口。产业和人才挂钩，人才需要居住。相较于南山、福田，龙华的房价是相对划算的，就近而居是非常不错的选择。因此，龙华“北站国际商务区”的“新居民”会是个非常不错的圈层。
“北站国际商务区”图片来源于网络
这片环境和配套怎么样？
龙华后发优势的一大亮点就是为“留住人才”留下空间，“北站国际商务区”配套规划高大上又实用。全医院“医院”即将建成投入使用。龙华民治地铁口在建的“医院”，建成后将成为深圳市单体最医院。还汇聚深圳第二图书馆、深圳文化馆新馆、深圳美术馆新馆、演艺馆、展览馆，以及简上体育综合体等；规模和级别从名字就可以窥出。
深圳第二图书馆
龙华“北站国际商务区”的文体综合配套无论是在数量、规模、还是在密集程度上，落成之后在全市都算得上首屈一指。从硬件环境和配套方面就给家庭和孩子营造了一个好的“生活环境”和“学习环境”。
考虑未来孩子教育，这片怎么样？
当然学校绝对不和楼盘挂钩，大原则板上钉钉。我们只是简单来分析龙华这片的“大学区”。
相比于南山、罗湖，龙华的教育资源是相对薄弱的。龙华引入“深圳高级中学（集团）北校区（简称深高北）”，本身就是在促进教育资源的“大体均衡”。
深圳高级中学北校区实景图
深高作为市直属名校，在师资方面虹吸力强，每年都能补充清北、海归等优质教师资源；在管理模式上已经形成完备的培训体系，2年左右就能培养成综合素质优秀的教师，因此才沉淀为好成绩多年肉眼可见的真名校。按照“大学区”调控规则，渣校肯定会变好，但牛校还是牛校！
而且深高本就是集团化办学，深高各个分校区都是叫“校区”，不同于贴牌那种。深高北作为直属新校区，管理模式自然更成熟。“集团化”改革中，已经过“集团化”实践的牛校肯定是相对更稳定的牛校！
再结合教育部发文“就近入学”、“稳预期”、“片区划定后应保持相对稳定”，既然深高北已经落定，那么片区内“家门口的好学校”就毋庸置疑了。
根据“龙华区义务教育阶段公办学校学区电子地图”查询学区划分情况，我们可以得出深高北的小学部、中学部的“学区范围”。-年深高北附近最核心的A1类单校划片范围内，已入住小区仅三个：金亨利、汇龙湾、水榭春天5、6期。
其中，金亨利今年5月最新成交单价在13万+。为什么这么贵呢？
学区当然是因素之一，但这边的居住价值也是受到市场认可的。这里步行可达深圳北站，已开通的4、5、6三条地铁线交汇。未来还会增加规划待建的27号地铁线和1条城际轻轨深惠城际快线（前海-坪地）。五线汇聚，实现4站10分钟到福田，30分钟到南山，快速通达各区的便捷生活圈。
享有前文提到的“北站国际商务区”的产业和圈层，也享有龙华区十四五重点规划的高端环境和配套，周边还有三大公园；也是北站商圈、红山商圈和龙华商圈三圈集汇，商业十分繁华。
综合“相对确定性”、二手房倒挂“性价比”以及居住圈层、环境、配套等多元价值坐标，深高北这片的新盘确实值得考虑。与深高北学校和金亨利小区一路之隔有个在售的新项目叫“中海·学仕里”，限价8.2万，有兴趣的话可以去看看。
“大学区”时代，房子与“学票”松绑，向“居住”本身回归。选择好圈层、好文化环境、好配套、好小区、永远不会错。若有可能，再选择个比较确定的好学校，那就更安心了！