年初上海的二手房，在经历了去年开始的涨幅之后，很多房子的价格已经高居不下。即使政策频繁出动、新房集中供应来为市场降温，但心理预期已经到了高潮的房东大都不愿意降价。与此同时买新房又极难摇号，近期消息虹桥悦澜的验资人数已经达到组，积分不足75分的人都被销售婉言相拒。
难道真的没房子可买了吗？
当然不是，上海早已过了普涨的阶段，最近环线的咨询老师们在为客户整理房源时就发现：一些板块的某些小区并没有赶上这波涨幅，价格仍旧平稳甚至处于洼地，值得仔细分析后再做决定，以免因不知情而错过某些房子。或许这会是一些不错的机会。接下来环线会陆续整理一些仍具性价比的小区，并依旧公正客观的为大家分析，让大家在了解过后再决定取舍。今天雪莉为大家带来的是西北部商圈重地—中山公园的三个二手房小区。
1
凯欣豪园
基本信息
建成时间：—年目前价格：成交均价10-11W/平，挂牌均价12W/平小区体量：分为两期，共户车位比：约为1：0.28，严重不足
特点：中山公园的明星楼盘，品质不错、绿城物业、长期活跃；
港企塔楼、车位比严重不足。
第一次去看凯欣豪园的人，一定会有种“这是酒店式公寓”的感觉。从酒店大堂一样的入户大厅到小区内部的威尔士健身房（对外开放），都给人呈现出了浓浓的“酒店风”。
作为中山公园板块长期活跃的楼盘，凯欣豪园的优点和缺点同样明显。地段上十分便捷。紧靠中山公园地铁站实现三轨换乘，坐拥来福士、龙之梦、苏宁易购等商业资源，步行可达中山公园享受自然。可惜没有学区，当然整个长宁的学区概念也并不强烈。中山公园作为西北部的重要市级商圈，商业和交通是它最大的优势。而这些优势，凯欣豪园都可以享受到。
但同时，正是因为太过靠近轨交站和商业中心，身处闹市中的凯欣豪园自然很难保证私密性。尤其是路面地铁和密集商业带来的噪音影响难以避免。可能是为了弥补私密性不足的缺憾，凯欣豪园使用了绿城物业，每栋楼都配有管家式的服务，管理严格。物业的服务往往体现在细节上。凯欣豪园的内部绿化、道路保养和旁边的圣约翰名邸形成了鲜明的对比。
凯欣豪园内部
圣约翰名邸内部就连看房的时候都有物业亲自陪同中介一起带看，给到业主满满的安全感。要是里面的威尔士健身房能只对业主开放就更好了。对比周边其他的老公房，凯欣豪园的品质自然不错，可惜沿袭了香港开发商的槽点：塔楼、户型随意。
不仅是塔楼，容积率更是高达4.6，靠近北侧的大楼还被新时空国际商务广场挡住，低楼层的压抑感可想而知。
整个小区呈环状包围中心绿地，大部分户型都朝向奇怪、户型奇怪，尤其是一室户。但也有少部分户型能做到南北通透，同一小区的户型差异很大。
小户型是导致其流动性的主要动力。40余平的1房、80余平的2房可以很好的控制总价，且1房的租金可普遍维持在元/平左右，租金回报率很是可观。难怪有人称凯欣为“投资者的天堂”，从车位中就能看出小区的出租率有多高。凯欣豪园的车位比只有可怜的1：0.28。可自从年开始出售车位以来，至今还有余个车位未售出，出租率过高就是原因之一。
在最近大涨的行情中，中山公园的涨幅并不多，逐渐的凸显出性价比的优势。如今凯欣仍有W左右的一房、0万左右的2房，这在内环内、同品质的小区中很是难得。总之，凯欣豪园并不宜居，但生活足够方便。
2
圣约翰名邸
基本信息
建成时间：年目前价格：挂牌价11W/平左右小区体量：户车位比：1：0.18，只租不售
特点：自带会所，紧邻轻轨，车位比严重不足
同样能够坐享中山公园交通和商业优势的还有圣约翰名邸，位于凯旋路西侧，南侧紧邻贝多芬广场。小区是绿地集团在年建成，是中山公园最早的商品房之一。和凯欣豪园相比，圣约翰名邸无论是品质、价格还是流通性上都要低上一等。问题一是房龄老、户型大。不仅没有一房的户型吸引客户，而且虽然是板楼的设计，大面积的户型却不尽如人意。
问题二是噪音影响大、物业差。圣约翰名邸南北分布，几乎和轻轨平行。中间只隔着一排低矮的范东铁路小区，尤其是靠近铁路的那排直接受到噪音的影响。
凯欣豪园还能依靠周边大楼的遮挡缓冲，而圣约翰却只能独自面对噪音，不知这对凯欣的业主来说是喜是忧。物业的差异也非常明显，尤其是脏乱的地面显示着管理上的不用心，一定程度上加速了房子的老化。
还有车位的问题相当头痛。整个小区的车位比只有1：0.18，且只租不售。雪莉咨询后发现现在连租都已经租不到了，只能看买房时房东能否自带车位一起出售。而且小区内部道路过窄，一侧停满车后对后面开车进来的司机都是满满的考验，行人也要注意安全。
停车问题大于凯欣豪园，自驾的业主需要特别注意，更建议日常以地铁出行的人选择。圣约翰的优势在于自带会所，泳池、健身房、地面网球场等设施一应俱全，在中山公园板块内实属难得。能在自家小区游泳和打球，体验感还是远超过需要出门去公共场馆健身的。
综合来看，圣约翰名邸的硬伤虽然很多，但在这20年市场的变换中逐渐从当年的“郊区新贵”变成现在的价格洼地。年，上海的市区很小，中山公园已经是“边缘地带”，当时全市的平均房价不过元/平。那一年，中山公园就像如今的大虹桥一样被大力炒热。圣约翰名邸从年的元/平直接涨至元/平，吸引到的客户大都为香港、台湾人。但进入二手房市场以来，直至年才实现了房价的首次翻倍，截止今年二月份的最新成交价仅有元/平。（数据来自：兔博士）在现在这个房价大涨的市场下，这个价格显然不具有多少泡沫，毕竟内环内的地段是不可复制的。可惜出售的房源较少，尤其是不靠近轻轨的较优质房源，对买房者来说还是可遇不可求的。
3
兆丰嘉园
基本信息
建成时间：一期04年，二期12年目前价格：最新成交均价10W/平左右小区体量：户车位比：1：0.46，半人车分流
特点：中山公园景观房，大户型居多
有人称兆丰嘉园为中山公园的豪宅房，主要原因是户型偏大。平左右的2房、-平的3房、平以上的4房，确实不符合当下流行的平3房的刚需趋势，更适合偏改善型客群。身为豪宅自然要有足够的噱头来打动客户，兆丰嘉园的优势确实亮眼：紧邻中山公园、靠近苏州河，在喧闹的都市中能享受到难得的绿色景观。
而且隔壁就是龙之梦商场，步行可达地铁站的同时又远离轻轨线，没有凯欣和圣约翰的噪音烦恼。最大的噪音可能就是楼下公园广场舞的声音了。兆丰嘉园的开发商是有国企背景的新长宁集团。尤其二期出售时自带据称元/平的装修作为卖点，同时体量虽小仍自带会所。
但为了让业主都享受到中山公园的风光，KFS在户型做出了一定的牺牲。东西向的阳台、狭长的过道和不合理的房间分布，让不少人大呼不能接受。
同样不能接受的还有高达4.66的容积率，而且小区受地段影响被既有的老公房分割成了2个区，难以统一管理。对这样分布不均的高层住宅来说，选择房源时就要特别注意。楼层太低过于压抑，还要留意周边建筑对本栋楼的挡光影响。车位依旧是头痛的问题，但比起凯欣和圣约翰已经好了太多，只是半人车分流的设计还是和现代豪宅的标准脱节。
对内环内的改善客群来说，能在寸土寸金的市区买到大型公园旁边的房子确实不易。兆丰嘉园在景观、商业、交通等一系列资源侧的优势不言而喻。
回归主题，兆丰嘉园现在的价格趋于合理，W上下可以买到大三房，为追求地段的改善家庭提供了一个机会。
在年房子刚刚步入市场化的年代，主流户型就是平左右的3房，以满足人们挑剔的本性；但随着一线城市房价的逐步攀升，为了让更多的年轻人买得起房，开始流行起类似平左右3房这样的刚需户型。可是人们对居住舒适度的需求是切实存在的，对这部分客户来说兆丰嘉园就是一个不错的备选方案。
受限于篇幅，本文只介绍三个小区，不能否认的是各自都有硬伤。但同样不能否认的是，中山公园板块的价格目前趋于合理，不用担心后续泡沫太大导致的崩盘。
市场是轮动的。
热门板块价格猛增的同时还有一些板块在稳定大盘，尤其是核心地段的一些二手房容易处于“灯下黑”而被忽视。
环线会继续致力于梳理这个时间点下仍具有性价比的小区，给到大家一定参考。
铅华褪尽留本色，大浪淘沙始见金。
以上为正文
编辑/环线咨询