纵观全国城市的发展路径，每一个城市新区，要想成为这个城市里最顶尖，房价最贵、最具地标性质的区域，都离不开几个重要的参数指标：
政府行政机关进驻
江边、湖边独特的资源属性
优质的配套（地铁、学校、商业）的引入
如果没有这三条，想要快速地发展，打造出一个城市价值顶峰区域，是非常困难的，并且失败的概率很高。
但是，广西南宁房价最贵，最顶流的区域东盟商务区，就让上面的理论啪啪打脸。
在东盟商务区内，没有多少政府行政机关，只有广西自然资源厅和广西海关两个机构。不靠江、不临湖，没有城市最顶级的自然资源。
学校、配套都是开发完以后才引入的，在区域开发阶段，是没有的。
▲曾经南宁的东盟商务区，给人的印象就是“既不东盟，又不商务，更不是区”，但却是南宁房价最贵的地方｜资料来源：老驴视觉
可以说，南宁东盟商务区是少有的，前期啥都没有的情况下，房价一路猛冲到南宁最高的区域。
今天就来说一下，南宁东盟商务区。
01
东盟商务区的前世今生
早在年的时候，中国与东盟领导人签署了全面经济合作的框架协议，共同启动了自由贸易区的建设进程。
年，时任中国总理温家宝在印尼巴厘岛第七次中国与东盟领导人会议上又建议举办中国—东盟博览会，作为进一步推动自由贸易区建设的具体行动，得到了各国领导人的普遍支持，并形成会议的共识。
同年11月，在重庆举行的中国—东盟第十次贸易谈判委员会议上，正式决定，从年起，将“中国—东盟博览会”的永久性会址落户广西南宁。
▲时任中国总理温家宝，在与东盟国家领导人商议后决定，每年在南宁举办一次“中国—东盟博览会，创建中国—东盟自贸区
当时的东盟各国刚刚从亚洲金融风暴中走出，经济脆弱不堪，急需中国市场的支持。
而中国也处在自己发展最好的一年（年），需要扩大国际影响力，摆脱“欧盟”和“北美自由贸易区”的经济壁垒。
双方一拍即合，为了加强各自的经济往来，就以南宁作为中国—东盟自贸区的核心城市。
对于当时的南宁来说，这是一个绝佳的发展机遇。
随着民族大道的东扩，琅东新区的发展逐渐成熟，此时，国家确定了中国—东盟博览会举办地永久落户南宁，这将继续推动南宁城市建设的发展。
当时，除了南宁国际会展中心外，南宁的东面一片荒凉，为了承接东盟博览会，南宁的城建规模将要继续向东发展。
▲年的民族大道东的两边景象，其实整个竹溪立交两边都还没有完全建设完成，为了承接东盟，南宁继续向东
为了加强中国与东盟各国的经济往来，广西和南宁决定把会展中心东面的一片区域规划为“东盟商务区”，专门用于对接东盟各国，为东盟各国提供商务、办公和生活配套，这个就是东盟商务区的雏形。
▲东盟商务区规划规格高，配置是按照整个广西的商业、办公示范区的标准建设的
02
变了味的领事馆区
有时候，理想很丰满，现实却很骨感。
南宁政府对于“东盟兄弟”们可以说是尽了最大力度的支持。东盟12国园区的自主权和经营权都归东盟各国，政府给予的土地价格非常便宜。
而这些“东盟兄弟”算账能力也是一流，自己不愿意出钱建设领事馆区，动不动就喊穷，嚷嚷自己领事馆办公人员多，随行家属多，需要安置家属，必须配套住宅，要政府改规划、给政策。
大部分的东盟12国园区都是与南宁的地产开发商合作开发，由地产开发商老板出钱建设领事馆区，顺带再开发后面的房地产。当年能参与建设东盟商务区12园区开发建设的，都是有些国际背景，官方来头的开发商。
▲老挝园的另一个名称叫保利·龙腾上园，这个小区。是当年开发时最热门的项目
东盟12国园区基本就这样被国内的开发商们变成了“东盟12国住宅区”。
这就与当时南宁政府规划的高大上的“东盟国际商务区”背道而驰，南辕北辙。商业不足、办公没有，全是住宅。
而最关键的是“东盟兄弟”们之前说好的人员不来，企业不来，整个东盟12国园区基本上都是空壳，只是利用了政府的政策，开发房地产牟取暴利。
在国际上，“东盟兄弟”们还经常反水，背后捅中国刀子。
所以，后来政府一怒之下，撤销了原本的领事馆区，降级成了联络处，并且重新规划东盟商务区。
▲表面上看，各国风格的建筑在商务区里鳞次栉比，但是人不来，领事馆区也就降级成了联络处
03
虚高的房价的泡沫
站在今天的眼光来看，当年的东盟商务区就是一个非常失败的规划案例.
原本政府的规划就是以商业、办公为主的区域，却一步一步变成了住宅区。变成了住宅后，各项的配套又严重滞后。各个区域的功能互相叠加，就显得杂乱无章，非常混乱。
但是，这并不妨碍当年东盟商务区的房价被热炒。
凭借着东盟概念，东盟商务区的房价在一片黄土中开始腾飞。在那个年代，利用信息的不对称，只要沾上东盟两个字，价格就能卖得不一样。
在当年南宁房价整体还是4字头的时候，东盟商务区的房价已经奔上了6字头。
年的金融危机，当年大量的地产公司倒闭，很多地产公司只能靠降价甩卖回笼资金。这就有了南宁楼市著名的“/㎡一口价买盛天茗城”的故事。
到了年，随着4万亿的刺激政策到来，东盟商务区的房价瞬间彻底起飞。
而除了住宅以外，东盟商务区当年的商铺价格比住宅高得多。
当年的保利东盟第一街，作为央企保利的金字招牌，再加上东盟12国园区的大概念，未来几百万“东盟兄弟”涌入的黄金区域，想卖不好都难。
尽管保利东盟第一街的价格高得飞上天，却依旧阻挡不了来自全国各地热情的投资者们。特别是东南亚的华侨以及来自东北的投资客们。
保利第一街的商铺从2万+/㎡炒到了10万+/㎡，不找关系，有钱还不一定买得到，当年，就火到了这种程度。
▲当年电商还没有起来，商铺的热度远远高于住宅，当年炒商铺仍然非常流行，所谓“一铺养三代”的说法
然而，现实却狠狠地给了保利东盟第一街的投资者们一记耳光。
当初，高价买的铺根本就没有人来光顾，没有商业氛围，没有人流，什么都没有，就只有一个空铺。
大量的投资者这个时候才恍然大悟，这个东盟第一街哪里是什么第一街，那是“第一坑”。
商务区本身就缺乏统一的管理，各管各的，当初保利为了卖铺，给投资人描绘的什么东盟人群和东盟企业，都是画饼，根本没法兑现。
▲理想与现实的落差太大，加上重金投资东盟概念，亏的血本无归，愤怒的投资者拉横幅维权了
04
华润的出现拯救了东盟商务区
既不东盟，又不商业，更没有区的东盟商务区，在泡沫破碎后，准备要爆雷了。泡沫破碎，房价腰斩，有价无市的情况即将上演。
因为，规划的不合理，没有商业氛围，做不成商业区，没有写字楼，做不成办公区，光有住宅却没有配套，更加无法匹配高端大气的东盟商务区。
一旦泡沫破碎，商务区损失的就不仅仅是名声问题了，而是整个投资信心的问题。
如果连东盟概念在南宁都没办法拉动投资，那还有什么资本会看上南宁，投资南宁呢？
▲萧条东盟国际第一街与当年火爆的销售情况形成了鲜明的对比，极大地损害了投资者对于南宁的投资信心，东盟商务区需要重塑投资信心
东盟商务区能够何起死回生，华丽逆袭，多亏了一家房地产开发商，他的名字叫华润！
它带来了南宁第一个涵盖商业、办公、住宅的城市综合体—南宁华润中心。
▲南宁华润中心，第一次让南宁有了商业综合体的概念，曾经商业。住宅分开的开发的观念被打破，后来万达同样开始复制华润模式
华润中心的三个部分：
商业：万象城
商务、办公：华润大厦
住宅：幸福里
华润万象城的出现，填补了东盟商务区没有高端商业的空白，同时也填补了整个南宁没有高端商业空白。
所有的国际一线奢侈品牌云集万象城，这对于南宁人来说，万象城的概念就是：高端、贵！
但是，华润自持10万㎡商业，没有足够的人口支撑也是不行的，华润大厦的5A甲级写字楼，让南宁的天际线矗立在东盟商务区之上。
5A甲级写字楼所带来的是实力更强的大型企业，是城市天际线，同时也是城市名片。这些都吸引着大企业们进驻华润大厦，也在一定程度上促进了商务环境的形成，更带动了大量办公人群和城市高素质人口。
▲招商能力往往决定了商业的成败，万象城可以把国际一线奢侈品牌招来，对比同一地段的其他商业中心，往往招来的品牌都非常弱
除了商业和写字楼，高端住宅也是华润擅长的领域，由于有了万象城和华润大厦的加持，华润的高端住宅幸福里，一面市就是天价，直接捅破了南宁的房价天花板，奔向2万+/㎡去的。
并且，这还是在当年，没有学区（即使是三中国际校区也是晚于商务区规划的），没有地铁，没有各种配套的情况下，硬拔上去的售价。
▲由于华润幸福的横空出世，把原本“平平无奇”的桂雅路小学，硬拔成了学区名校
华润的模式，在南宁是不可复制的，这种成功只能说在正确的时间遇到正确的人。
即使是叫华润再来开发第二个华润中心，你明哥也并不太看好了，有的时候，开发商业综合体，除了开发商自身的硬实力外，更多的还是，需要天时、地利、人和三者叠加在一起。
华润正好在当年东盟商务区最需要的时候出现了，时机正好。
正是华润的出现，原本濒临泡沫破碎的东盟商务区的房价稳住了，并且随着华润的成熟，房价从此一飞冲天，成为南宁房价最高的区域。
写在最后
假如没有华润，可能，现在东盟商务区的房价要下降1万/㎡以上，现在南宁房价最贵的区域，可能会在青秀万达商圈了。
东盟商务区的房价是靠着华润支撑起来的，撑起来以后才逐渐有了配套，发展成熟。
这种魔幻的方式，再也不会有第二次了。
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