上篇说了产业，本篇说第三产业！通过对比，你就知道南宁为什么落后？你就知道南宁为什么房地产投资大幅下降.%？（而合肥是上涨0.6%）
或许你没注意到南宁的历史与如今的管理风格差异！
说到第三产业，大多数人会想到商业，商业的人气提升法宝是什么？是大学！年轻人是消费的一大主力军！
说到大学城，很多人喷武鸣大学城，喷得对不对？看看南宁的历史已经给出答案：
年，合肥GDP.4亿元；年，南宁GDP.75亿元。（市统计局数据），
为什么当年南宁GDP能高于合肥？因为当年南宁的管理风格是与发达城市一样的：1、年之前，南宁在西乡塘大力发展大学，比如广西国际商务职业技术学院，年搬到大学东路并扩招……西乡塘大学城离城区很近，极大的促进南宁城区的商业。
2、年之前，南宁大力发展的工业区是西乡塘高新区、江南经开区，离城区近，大量工厂人员定居南宁，大量工人也让南宁的商业更繁华。
、有魄力，规划考虑城市形象，而不是只知道讨好住宅商。在南湖南岸打造高层写字楼，可算是南宁的第一代CBD；在小河边打造南宁国际会展中心；重金打造民族大道，让南宁的城市形象大跃升，被美誉为“绿城”“花果城”。
因为南湖南岸CBD、民族大道、会展中心，所以让南宁有了漂亮的城市形象与举办东盟博览会的条件，所以南宁战胜了昆明与海口，赢得了东盟博览会的举办权。
可以看出当年的管理者是对标发达城市、舍得在战略上大投资、收获大回报、有魄力的高水平，是发达城市的管理风格。
可惜的是：南宁后来的管理风格全变了：
1、不舍得靠近城区建大学，贪图征地容易省心，懒正不作为，把大学建到明阳、里建；谁都知道教育很重要，但是猪头就是不舍得在五象新区多建大学，在教育战略上像铁公鸡抠抠搜搜；
2、不舍得靠近城区开发工业区。方便市民就业的五象南、蒲庙、三塘、那丹，不大力引进工业。而是到偏僻远郊大开发（里建、明阳、五塘、大塘、伶俐）。
不是说离城区远就不能开发工业区，而是说不要拿省级资源、市级资源去扶持缺乏水运优势、缺乏铁路运输优势、远离城区缺乏人才优势的工业区。缺乏这三个优势的工业区，应该是县级工业区。
伶俐工业区
说明一下我理想里的省级工业区、市级工业区：靠近城区，工业区与居住区之间有一公里的绿化带公园隔着；工业区内有高速公路出入口，大货车与居民日常出行没交集；附近不远有货运火车站、有水运码头。
工业在经济中的作用有多大，几乎人人皆知，如此重要的战略产业，近来的南宁也是抠抠搜搜，好像总觉得“靠近城区的地皮贵，不能给工业，要留着卖给住宅商”；
、不舍得把滨水好地段给CBD，东盟商务区CBD与石门森林公园明湖之间，有住宅楼盘隔着；五象总部基地CBD与邕江与五象湖之间，有住宅楼盘隔着。湖景江景是一堆没啥观赏性的住宅楼盘。
现代服务业在经济中的占比越来越大，在现代服务业就业的大学生越来越多，但是猪头就是不舍得为现代服务业人才打造滨水CBD的漂亮好环境。
旅游业服务业是没有化工厂污染也能赚钱的好产业，但是猪头就是不舍得利用滨水CBD打造旅游景点(深圳、武汉、济南、长沙正在打造滨水CBD，看看那写字楼离江多近、离湖多近)。
五象总部基地江景，江边是没啥看头的住宅楼
为什么说之前是发达城市的管理风格？因为发达城市讲究滨水CBD、大学对城区扩展的促进、对产业的促进、对城区商业的促进：
有人喷上海的松江大学城太远，却不知上海大学的分布特点：核心老城区才是上海大学最多的地方：有25所本科大学；然后是浦东新区，有17所本科大学；
而松江大学城才7所本科大学，无论数量还是规模其实都远远不如上海重点发展的浦东新区，而且上海是我国最发达的城市，城市量能级高，扩展城区速度大，松江大学城早在7年就通地铁了，如今松江大学城差不多与老城连成一片了。
如果五象新区的大学数量远比武鸣多、五象新区的大学规格远高于武鸣，那我也不会吐槽南宁的大学分布。
苏州：
独墅湖大学城，离金鸡湖CBD约7公里，早早就通了2号线地铁，如今在建8号线地铁，在中国人民大学、南京大学苏州研究生院、西交利物浦大学、苏州大学之中设有一个地铁站；
苏州国际教育园区，约金鸡湖CBD约1公里，早早就通了4号线地铁。
杭州：
下沙大学城，离钱江新城CBD约14公里，离金沙湖CBD约2公里，通1号线地铁；
滨江大学城，离钱江新城CBD约10公里，通4号地铁；
杭州小和山高教园区，离钱江新城CBD约17公里，离未来科技城CBD约7公里，通号线地铁；
萧山高教园区：离钱江世纪城CBD约5公里，通19号线地铁；
深圳：
南山大学城，在鼎鼎大名的南山区；通5号线地铁，现在在加建二条地铁；
广州：
番禺大学城，离珠江新城CBD约8公里，广州重点发展的天河区、海珠区差不多在老城区与大学城之间。
如果南宁的大学城放在那马，那布局就与广州相似了，五象新区核心区在老城区与大学城之间。
可惜，武鸣大学城与南宁城区之间，是一片不可能开发的高峰山、几公里宽的高峰山。
大学城放在武鸣就罢了，而且规划得很神奇：竟然有4所高校在武鸣县城的北边！
如果想让武鸣早点通地铁的话，应该把大学放在武鸣县城的南边，让南宁与武鸣之间的人口密度更高，让预期地铁客流强度更高，这样更容易实现。
目前这种状态，双桥镇与高峰山之间人口稀疏的区域那么长，预期客流强度太低,鬼才批建这样的地铁线！
错误的规划，让武鸣不知何年马月才有地铁！错误的规划，毁了武鸣人的地铁梦！
是不是很发达的超级城市，才有资格靠近城区建大学呢？
不是，看看合肥，合肥有三大大学城：
1、老城区大学城，老城区内，不必多说；
2、经开区大学城，离天鹅湖CBD约4公里，有号线地铁；
、职教城大学城，离合肥站约7公里，有号线地铁；
为了打造产学研一体化，促进高新产业，在高新区建中国科技大学高新校区。
长沙：
1、河东大学城：在城区内，有1号线地铁；
2、河西大学城：在湘江新区，有号线地铁；湘江新区有20所大学；
、望岳大学城：在望岳区，看似偏远，但是如今望岳区在修地铁，望岳已逐渐融入城区；
南昌，除了老城区的大学，在城市战略重点发展的赣江西岸布局了18所大学：
1、前湖大学城：离红谷滩CBD约6公里，有号线地铁；
2、晶北大学城：离红谷滩CBD约6公里，有1号线地铁。
南昌红谷滩CBD
其它城市都在重点发展的新区布局很多高校，而南宁，重点发展的新区是五象新区，然而五象新区仅仅有2所大学！却到5公里大山之外、离城区28公里的武鸣建20所大学，多么荒唐！
五象航洋为什么迟迟不开业？因为五象入住率不够高、五象总部基地的旅游魅力不足，人气不够，招商不好，开业就很可能意味着亏本。所以五象航洋城在等五象入住率的提高。
去年还回复市民说：五象新区没地建大学！
如此荒谬的管理，让五象新区的商业怎么好？五象的大学太少所以导致五象新区商业不完善不繁华，而且五象南与蒲庙的工业规模不够大，就业机会不够多，所以人们就不会太积极到五象新区买房，或是买房后就外出打工，不在五象消费、不在南宁贡献经济，所以当口罩让房地产大刹车时，南宁GDP纷纷被非省会城市金华襄阳宜昌济宁漳州惠州超越了。
金华义乌CBD
五象新区的房价与就业机会明显不匹配，当人口红利没了、当房子的投资价值没了，如果不是刚需，那谁还在五象新区买房？所以口罩一来，南宁的房地产投资大幅下挫：
年，南宁房地产开发投资74.8亿元，比上年下降45.%，良庆区下滑更严重：房地产开发投资同比下降62.4%，；合肥房地产开发投资.09亿元，比上年仅仅下降0.6%；
年，南宁房地产开发投资亿元，同比下降.%，合肥房地产开发投资.1亿元，同比上涨0.6%，人口规模差不多的两个城市，房地产市场天差地别！
有人说“靠近城区的地皮贵，里建、明阳的是囯有农场，征地便宜，所以把大学城放到里建、明阳，这选择没错”。这说法对吗？
当我说工业区应该不要离城区太远时，就会有人说“靠近城区的地皮贵，而且有耕地红线，不是你想在哪里开发工业区就能开发的”。看吧，反驳我的这两波人打架了。
年，囯家安定不打仗了，有大量华侨归国，所以各地要安置华侨，里建就是一大安置区。当时是农业社会，会把贫瘠的差耕地给远方归来的华侨吗？不会！
里建是一片适合耕种的好土地，拿农场来开发大学城、开发工业区，这不是违反耕地红线吗？
而那马是丘陵地带，好耕地占比少，从耕地红线上说，那马才是开发大学城的好地方。
拿耕地红线反驳“那马开发大学城、蒲庙开发超大规模工业区”明显不成立，
伶俐
现在开发的伶俐以前也是耕地，规划为东部新城的六景高铁站附近也是良好的耕地，伶俐镇与六景镇之间东部新城也是良好耕地，而且是邕江岸边，是不怕干旱天气的好耕地。
从耕地的粮食安全上看，南宁更应该开发的是蒲庙镇八鲤工业园南部的地带，这些耕地在大干旱时农业用水保障远不如伶俐峦城好。
如果八鲤工业园向南大扩展成为南宁最大的工业区，让大量工业人到城区买房、在城区消费，那南宁的商业会更繁华，南宁的土地财正收入会更高。
南宁应该在五象南、那马建大学，在蒲庙与五象南大力发展工业，让那莲村成为城中村，让低收入群体有方便就业的租住地，让五象新区成为一个就业机会多多、商业繁华的地方。
人无远虑，必有近忧！贪图征地便宜容易就到偏僻远郊建大学、开发工业区，必会导致城区的商业人气不足、导致大学生毕业后留存率低、导致工业的人才层次不高、导致买房人群不足、导致南宁财正收入水平低，从而让南宁经济落后。
合肥难道没有耕地红线吗?看看合肥的工业区布局:
合肥经开区：约6公里长5公里宽，离滨湖CBD约公里;
肥西工业区：约6公里长4公里宽,离天鹅湖CBD约公里；
高新区工业区：现在已有几公里的规模,离天鹅湖CBD约10公里
航空工业区：约4公里长2公里宽,离滨湖CBD约5公里；
新站工业区：7公里长的工业带，约合肥火车站约公里；
瑶湖综保工业区：正在扩展中,已有几公里的规模,离合肥火车站约7公里；
庐阳工业区、长丰工业区：连成10公里的工业带，离合肥火车站约6公里……合肥舍得靠近城区开发工业区,让工业人才方便享受城区发达的科教文卫地铁等配套,合肥对工业人才好、对企业好，工业当然发达！
原来的规划是很美好的，原来规划里的南宁，五象新区与蒲庙是一个旅游业发达、服务业发达、高新产业发达、工业发达、就业机会多多的地方，可惜在实施的过程中被鼠目寸光的人一改再改。
第三产业最基本的就是讲究人口规模、人口集聚度。南宁却喜欢到偏僻远郊开发大学城、工业区、新城，分散人口与产业，不讨人才的喜欢、不讨企业的喜欢。简直是与经济规律对抗，所以南宁经济落后！
不要企望平陆运河一通，南宁经济就腾飞。能拯救一座城市的经济的，不是某条运河，不是某条高铁，而是重视产业、重视人才、有魄力实施让人才喜欢让企业喜欢的规划、不被私人利益左右规划的管理者，才是拯救南宁经济的英雄联盟！#热点引擎计划#