商业扩容，存故焕新
01
版新规概述
牛年除夕前夕，由上海市商务委员会牵头，会同上海市规划和自然资源局编制形成的《上海市商业空间布局专项规划（-年）》草案（后文简称“版新规”）正式公示。
这是继《上海市商业网点布局规划纲要（-年）》（后文简称“版规划”）、《上海市商业网点局规划（-年）》（后文简称“版规划”）后的全面更新。
此次规划范围为上海市域范围，用地面积约平方公里。规划期限为-年，近期至年。
根据公示内容，版新规在版规划“3+1”布局体系的基础上，新增了更高能级的国际级消费集聚区，形成“4+X+2”的商业空间体系（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系），同时对版规划中的商业中心数量进行扩容，形成有机的市域商业设施网络，以满足不同群体消费者多层次、多样化消费需求，充分体现出城市总体规划战略平台和空间统筹作用。
▲新规版规划中“4+X+2”商业空间体系
图片来源：同策咨询商业地产研究团队
近期发展目标：
以满足人民美好生活向往为出发点和落脚点，坚持扩大内需的战略基点,加快推动消费提质扩容，力争至年形成万商云集的消费供给、独树一帜的首发经济、闻名遐迩的消费商圈、丰富多彩的消费模式、近悦远来的消费环境。基本构建层次清晰、布局协调、功能完善、品质精良的国际消费中心城市商业空间体系。
近期实施计划：
多头并进，全范围构建“具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的基本框架：
①推进消费地标打造，重点聚焦国际级消费集聚区。深化南京东路、南京西路、小陆家嘴、淮海中路、豫园等市级商业中心能级提升，支持佛罗伦萨小镇等打造国别商品特色街区，打造武康路、愚园路等一批海派特色商业街区；
②建设五个新城商业，加快建设嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇综合性新城商业中心；
③塑造门户枢纽节点；
④夯实基础民生保障；
⑤创新新经济新消费；
⑥建设一刻钟便民生活圈。
远期发展目标：
构建充分体现中国特色、时代特征、上海特点的商业文明，全面建成具有世界一流水平全球消费吸引力、商业品牌竞争力、商业文化引领力、城市品格独特性的综合性国际消费中心城市。提供高度匹配社会主义现代化国际大都市发展目标的、体系健全、布局精准、业态先进、品质卓越的商业体系，将上海打造成全球消费展示窗、消费市场制高点、消费潮流风向标和消费体验示范地。
02
新规创“新变”
1.
新增更高能级的国际级消费集聚区
国际级消费集聚区是上海建设国际消费中心城市的核心承载区，是商业中心体系的最高级，匹配了建设国际消费中心城市的总体发展目标。
未来将面向国内和国际的广域性、超广域性消费人群放大中国国际进口博览会溢出效应，吸引国内外高端商业品牌和资源集聚，提供国际化、最顶级的综合消费服务，集高端购物、文化、旅游、金融商务、休闲娱乐、酒店会展、健康养老等功能于一体。
云集国际国内精品、引领时尚消费潮流，在商品和服务、客户、品牌商家等方面兼具全球性和门户性特征，展示中国商业特色和消费文化，体现上海消费体验最高水平。
新规共划定了东、西两片国际级消费集聚区，还划定多个具有“买全球、卖全球”国际消费特征的功能节点，如迪士尼小镇、长三角生态绿色一体化示范区水乡客厅等。
▲《上海市商业空间布局专项规划（-年）》草案
2.
市级商业中心扩容
数量上翻倍。版规划中全市规划15个市级商业中心，而新规共确定29个市级商业中心，包括19个近期市级商业中心与10个远期市级商业中心。
相较于版规划，新规市级商业中心数量几近成倍扩容，共新增了14个市级商业中心，包括北外滩、前滩、吴中路、临港新片区等近期商业中心，以及苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江、莘庄、吴淞、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽、嘉定新城、浦东机场-东站等远期商业中心。
▲图片来源：同策咨询商业地产研究团队
▲图片来源：同策咨询商业地产研究团队
布局上外扩。新规中对于各级商业中心的布局作了具体明确，与往期规划对比能够发现包括市级商业中心、地区级商业中心在内均具有外拓趋势。
其中市级商业中心布局从版规划中的以内环线以内区域为主，到版规划外扩至以中环及内中环之间为主，再到如今外扩至外环边界处的吴中路、莘庄等商业中心。
除此之外，嘉定新城、奉贤新城、松江新城、青浦新城、南汇新城五大新城概念落地，在新规中对应规划为嘉定新城、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽、临港新片区等市级商业中心（远期），城市核心区域的商业界限逐渐模糊，非核心区域的商业功能逐渐丰富，上海市商业空间布局与规划能级得到进一步提升。
▲图片来源：同策咨询商业地产研究团队
3.
地区级商业中心晋升、新增
新规与版规划相比，地区级商业中心总体数量差异不大，在部分地区级商业中心晋升为市级商业中心的同时，新规根据部分区域的实际发展情况新增了若干个地区级商业中心。
如浦东新区增加了申江、金桥、龙阳路、张江、新杨思、科南等地区级商业中心，闵行区增加了梅陇、南虹桥等地区级商业中心，青浦区增加了徐泾地区级商业中心。
▲图片来源：同策咨询商业地产研究团队
▲图片来源：同策咨询商业地产研究团队
4.
社区商业不断强化
自年《上海市城市总体规划（-年）》提出建设“15分钟社区生活圈”的总体目标，并同步推出《上海市15分钟社区生活圈规划导则》以来，通过不断创新、持续改进，上海涌现了大量优秀的社区商业更新案例。以无数社区商业节点，担当城市商业体系中的毛细血管作用。
在本次新规中，不但强调了社区商业的重要性，也明确了社区商业的定义能级与业态配置。新规要求建设国家级和市级一刻钟便民生活圈示范社区，在政策创新、制度创新、管理创新、模式创新等方面的经验，用3年左右的时间打造一批布局合理、业态齐全、功能完善、智慧便捷、规范有序、服务优质、商居和谐的“一刻钟便民生活圈”，便利化、标准化、智慧化、品质化水平全面提升。
5.
特色凸显与配套支撑齐发
新规规划打造包含满足人们个性化、差异化、专业性等特色消费需求的特色商业街区；品牌集聚度高、时尚消费引领性强、首发平台影响力大、首发活动密集且稳定持续的首发经济示范区；在各类夜间经营活动领域具有一定活跃度的夜间经济集聚区；以及能够覆盖全市、辐射长三角、服务全国农产品批发市场在内的特色商业功能区。
同时规划商贸物流体系与商业数字化体系2个配套支撑系统，围绕商业领域加快完善商贸物流网络以及线上线下深度融合和创新。
03
“新变”引未来
上海市商业布局经过几轮规划逐渐演进，稳步扩大商业市场规模，不断优化商业供给水平、创新能力和服务能级，加快构建国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略链接，聚焦“国际”、紧扣“消费”，突出“中心”，全力打响“上海购物”品牌，力争到“十四五”末率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。
—参阅资料
[1]《上海市商业空间布局专项规划（-年）》草案公示稿
[2]《上海市商业网点局规划（-年）》
[3]《上海市商业网点布局规划纲要（-年）》
下期文旅地产专题预告
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