9月3日报道（文/韩文静）
毫无疑问，中国房地产产业链条正在逐步重构，存量资产的运营管理正从幕后走向台前。
随着银行“两道红线”、房企“三道红线”监管措施相继出台，地产行业一直以来的发展规则被彻底重塑。以往那种高负债、规模化扩张的传统方式越来越难以为继，在中国城镇化率已超过60%的当下，地产行业快速的从增量时代向存量时代转变。
8月30日，住房和城乡建设部正式发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，更是明确提出不大规模、成片集中拆除现状建筑和新增建设规模，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的0%。
新的时代背景下，如何运营好存量资产，迅速成为地产行业的必修课。转变来的如此之快，以至于地产行业老玩家们还在缓慢地适应。哪怕被认为是行业风向标的万科。
万科01年度中期业绩报告会上，在总结业绩下滑的原因时，总裁祝九胜坦言，存量时代下，服务、经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同。“今天再来反思我们的新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。我们对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的能力是严重低估的。”
但是万科仍在努力。“硬骨头啃下来，就变成了能力，能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。只是这一天什么时候来？或者作为一家企业、一支团队，等不等得到这一天的来临”，祝九胜称。
开发商擅长的高杠杆及高周转的能力，在运营所需要的精细化运营管理能力面前，没有任何优势。大象转身，并没有想的那么容易，这背后需要大量的经验沉淀。
但这中间留下的缝隙，也构成了新机会。在存量资产改造运营的赛道上，各类不动产经营企业更具优势。他们已经习惯于通过存量资产的改造提升及更精细的运营方式，带动资产价值的提升、带来增值服务的收入、创造生态圈平台效应。
这一点，在过去曾因持有物业巨大的资金沉淀需求而遭受阻碍，市场规模一直没有发展起来。但伴随着以REITs为代表的资产证券化退出渠道逐渐打通，“募投管退”的闭环开始能够真正实现。
今年6月，在发改委和证监会的联合推动下，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市。历时一年的筹备，中国公募REITs市场终于正式诞生。随后，国家发改委立刻发文将REITs的资产类别进一步放开，扩充至旅游、水利、保障性租赁住房等领域，试点区域范围也由“聚焦重点区域”放宽至“全国各地区”。
公募REITs的逐步放开，意味着可以通过证券化的方式，将大量长期沉淀、缺乏流动性的存量资产盘活，转化为流动性较高的金融产品，直接解锁了万亿规模的存量资管市场。资本的嗅觉永远是最敏锐的。
据链家的研究数据显示，中国商业不动产存量已经高达约50万亿元，相当于住宅存量的0%左右，使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。显而易见的是，随着“募投管退”通道的打开，大量的资本玩家已经开始涌入，试图瓜分这一万亿级市场。
今年1月，全球最大的另类资产管理机构黑石集团斥资63亿元从富力地产手中买来大湾区最大的城市物流园70%的股权；6月，深耕中国城市更新市场的老牌玩家华平投资也宣布与锦和集团宣布共同成立锦和资管，聚焦城市更新与再开发领域。
而在一众玩家之中，一家名为BEEPLUS的轻资产运营管理公司逐渐获得了更多的