直到现在，美丽才知道王力宏在花田里到底犯了什么错！
12月17日晚，王力宏的前妻李靚蕾发出长文控诉王力宏。作为哥大毕业的高材生，李靓蕾的文笔实在太好了，信息量大又详细，可谓煞费苦心。
▲王力宏的前妻李靓蕾深夜放猛料。
这篇长文让美丽小时候的偶像王力宏的形象彻底崩塌了！原来一直以为，他是阳光、健康、要改变世界的人，没想到居然是个大渣男！
▲当年被这张照片甜到的感觉，如今看来都是假的。
哎，只能说混娱乐圈真是太狗了。美丽总结了一下李靓蕾控诉王力宏的五大罪：
1.视女人为生育工具
2.婚后转移财产
3.婚内冷暴力
4.操纵舆论
5.婚内出轨、约炮、嫖娼
细数这些控诉，前面4条都是两人婚姻生活中所产生的矛盾，外人其实也不好说啥，只能说这是豪门婚姻生活的常见场景。
只是这最后一条，如果是真的，那王力宏以后的职业生涯就真凉凉了。对于这种失德艺人来说，目前大陆的态度就是彻底封杀，让其退圈。
▲形象崩塌之前原来早有提示。
现在回想起来，美丽才发觉年的时候，娃哈哈的宗馥莉在接掌娃哈哈后，与王力宏解约，真是神操作呀。当时，宗馥莉在节目里直言，她不喜欢王力宏。
▲王力宏曾经代言娃哈哈品牌长达20年。
当时，美丽还挺为王力宏抱不平的，认为宗馥莉是嫌弃王力宏年龄大了，没有现在的流量小生有人气了，所以选择“卸磨杀驴”，凭自己的个人好恶草率决策。如今看来，可能，当年宗馥莉就知道了些什么，才会果断换掉代言人。
▲如今，这通神操作挽救了娃哈哈的品牌形象。
而王力宏花田里犯的错，也让美丽想到了南宁曾经的一个地产项目。
南宁东商区的绝版地
在南宁东盟商务区的领事馆区内，君耀香港园和天昌东盟中央城旁边，有一块约40亩的荒地。这块地在当年的另一个名称叫“东盟1号1·澳门园”。
年4月19日，由澳门城投资发展有限公司以底价万摘得，当年摘得的楼面价仅仅只有元/㎡。
▲位于东盟商务区最核心的区域的澳门园地块。
南宁东盟商务区的全称叫“南宁东盟国际商务区”，是年东盟博览会后，为了把南宁打造成为国际化大都市，成为中国对接东盟的窗口而规划打造的。
为了方便东盟国家们与中国进行联系和政治、经济往来，南宁市政府专门规划了东盟十二国园区。
▲当年的东盟十二国园区包含了东盟10国及日本、韩国、香港、澳门，共计14个园区。
东盟十二国园区全部按照统一的规划标准：容积率设定为1.5，商业40%（含办公、批发零售）、住宅60%的比例开发建设。
为了照顾这些东盟国家，南宁政府当年还给予了很多的优惠政策。其中有一条，就是要想在领事馆区拿地，必须获得该国商务部（经贸部）开出的推荐函。
▲这在当年基本上就属于定向拿地的条件。
不过后来，该模式广受诟病，南宁市又多次调整了东盟商务区的建设和规划条件。当时，这些历史遗留问题一度限制了东盟商务区的发展，以至于后来，东盟商务区并没有达到曾经规划时想要达到的高度。
▲现在的东盟商务区和当年政府的规划相差还是挺大的。
但是这并不妨碍，澳门园成为后来东盟商务区内少有的绝版土地。它能成为绝版地块的原因其实很简单，因为开发速度慢，硬生生地熬成了绝版地块。
为什么拿地的是万科
当年，美丽看到万科收购澳门园项目消息的时候，内心是震惊的。为什么是万科拿地，万科凭什么能拿下来？
澳门园这个项目，美丽当年给公司的投拓们做测算表的时候，曾经做过7~8版的测算。每一版的结果，毫无疑问都是一个问题：算不过账！
这块地的开发商怡锋公司当年可不止只找了一家开发商谈过，可当时所有的公司都遇到了同样的问题。怡锋公司所要溢价太高，土地价格太低，导致土增税爆表。
无论采用何种税筹进行优化，都没办法真正改变土地价太低，溢价太高的硬伤，高昂的土增税吃掉了项目绝大部分利润。这个问题，即使怡锋公司自己来开发，也是需要解决的。
▲南宁年第12期公开出让土地。
除此之外，项目的规划设计指标也相当苛刻，1.8的容积率只给了36米的限高，这就意味着项目楼栋最高大概只能建到12层。此外，商务金融的业态占比达35%，住宅业态只有65%。
这两项指标就意味着，项目测算出来的现金流量表很不好看，住宅销售收入要想覆盖掉整体的开发成本，既要卖得价格高，还得卖得快。
项目排布设计方案就是这个样子，这还得要求营销用3万+的价格，快速去化，把经营性现金流回正才能满足快周转的要求。假设营销没有信心卖出高流速，也就意味着该项目最后被公司否掉了。
▲这对于营销来说难度太高了。
同样的问题其实万科应该也遇到了，但是为什么是万科拿下来了，他们到底是用了什么样的方法，解决了这个问题？
前些日子，明哥带美丽来到东盟商务区澳门园，实地查看了被万科接手后，改叫万科·瑧山悦的项目。
南宁超顶配豪宅
要想解决土增税太低，税点太高的问题，常用的做法就是做大成本，财务上叫“成本加成”。所以，当美丽来到万科·瑧山悦的时候，就看到了万科·瑧山悦跟东盟商务区其他楼盘相比不一样的地方。
▲万科·瑧山悦的商业部分叫做东盟万科里。
整个万科·瑧山悦给人的最大感觉就是纯粹和奢华。
采用干挂石材的外立面跟东盟商务区其他楼盘相比，品质感更高。石材的外立面效果比起一般的真石漆，高下立判。
▲瑧山悦呈现出来的高品质感。
另一个就是纯粹，整个小区全是~㎡的大平层户型，只有大约套，没有小户型，没有更多的住户掺杂其中。这个户型区间意味着万科·瑧山悦的起步总价最少也得7~万。
每一栋楼都有独立的书吧、健身房、棋牌室，配备空调。这些设备24小时免费对业主开放，也算对得起8元/㎡/月的物业费了。
▲极致奢华的楼栋入户大门。
如果说，万科·瑧山悦有什么遗憾的话，可能就是地块太小，小区的园林能够发挥的空间有限，略微平常，不够惊艳。
▲万科·瑧山悦的小区园林景观。
但是。万科能抓住当前大部分富豪们的对住宅品味的需求，外表要极致简单，不显张扬，沉稳内敛，内在则要极致奢华，把艺术和享受结合。
▲小区入户门必须先要通过小区会所。
整个会所高端大气，与瑧山悦外观简约、低调形成鲜明发差。
▲万科·瑧山悦内部会所装饰。
美丽在想，这些日常出现在百度百科上的瑧山悦业主们，应该都会被这样的氛围所感染吧。
万科·瑧山悦的收获
其实，美丽一直都不明白的，当时这个项目到底如何能算得过账的。直到万科的朋友告诉美丽，其实这个项目是一个品牌型项目，这让美丽我如同醍醐灌顶，瞬间明白了。
万科·瑧山悦由于销售周期过长，实际上不怎么赚钱。这也可以看出，当年其他公司营销部门的研判没有错。顶级豪宅要想实现卖得又快又好，太难了。
▲万科·瑧山悦是万科在南宁的最顶级产品。
万科收获了更多的，是在南宁做豪宅的经验和底气。通过瑧山悦，打响了自己在南宁高端住宅市场上的品牌，也摸清楚了现在南宁豪宅人群的需求痛点。
利用瑧山悦带来的标杆效应，万科让南宁人知道了，他不仅可以做普通的刚需盘，做顶级豪宅的能力同样兼具。万科的品牌调性通过瑧山悦这个项目被放大，等于为旗下多个项目做了协同宣传，相当于节省了广告费。
后来，经过万科人自己的复盘，购买瑧山悦的业主，大部分都不会经过置业顾问，而是直接找到公司高层购买，这是南宁顶层客户的购房逻辑之一。
这也是如今，万科有底气在南宁五象三中板块，再造一座臻系产品万科·瑧湾悦的底气来源。
写在最后
原来，仅仅是这一念之差，当年就与这个项目擦身而过。如果当时公司的投拓们能用另一个角度去分析、拆解其中的逻辑关系，也就不会有遗憾了。
如果真要寻求公司在花田里犯了什么错，可能还是用常规思维去研判项目，而不是奔着拿下项目，去做的可行性分析。
所以，失之毫厘，谬以千里。