城运沉浮谁人定，成败兴衰岂无凭。每一个城市的命运，都与“商”有关。无论是商贸、商务、还是商业，“商”集中在哪里，哪里就最有价值。
在现代城市中，我们称这个与“商”有关的区域为CBD即中央商务区，而中央商务区一般坐落在城市的核心位置，这里的物业最有价值。
从港区十年城建史，看商业发展方向
多年前，京汉铁路和陇海铁路在郑县城西交轨，郑州火车站站前，商行、店铺、旅栈和饭店聚集，郑州的经济和商业就此兴起。也因此，这里形成了郑州近现代以来的第一个商圈——二七商圈。
随着历史的发展，郑州的经济金融中心和商业中心开始分离，上世纪八九十年代经三路崛起；新世纪伊始，集全省之力建设的郑东新区成为新兴都市；而随着年，郑州航空港经济综合实验区获批为国家战略，又带来“建设大枢纽、发展大物流、培育大产业、塑造大都市”的新机遇。
港区的历史不长。
最初，只有一个机场，所有的金融、外贸、住宿、服务等业态只存在于迎宾大道周边，为机场人员服务；
后来，富士康落地，为满足其30多万务工人群的消费需求，沃金商业广场、锦荣悦汇城先后诞生。这其中，锦荣悦汇城项目的运营对于港区发展有着里程碑的意义，这标志着“产业工人之城”的终结、也代表着航空港大都市的兴起；
再到后来，园博会召开，南港双鹤湖CBD兴起；随着高铁南站、会展中心建设加速，东港价值突出；而北港河东区域随着领事馆片区规划出台，也初露头角……
但目前，遍数港区各片区，北港的生活氛围最为醇熟、现代城市面貌最为明显；“中流、北城、南工”，北港正朝着城市综合服务区的方向完善自己，这里，最有可能成为港区城市中心。
而港区未来的人气中心、商务中心，也只能存在于洞庭湖路和雍州路部分路段组成的“十”字区域内。
黄金“十”字，地块聚集规划清晰
能被称之为城市中心的地方，一定要有几个要素，如：位于交通交汇之处、周边人口密集、公司机构集中、有标志性建筑、有核心商业综合体等。
在北港，拥有良好生态和市民公园的康平湖周边，也颇具竞争力：湖西是在建的兴港正商·宇航铭筑、北边是万丽万枫酒店、南边商业地块已有围挡围起。
然而，大面积的湖泊，却也带来了地理上的空间分割，环湖分布的分散地块，很难形成集聚效应，这将增加消费体验的不便利，降低购物休闲的连续感。
康平湖
而洞庭湖路和雍州路周边，却集中了北港起步区共约20个规划商业项目（包含底商）中的11个：
东西向，洞庭湖路两侧，花瓣造型的地标建筑中部国际设计中心在建，高端写字楼锦荣广场早已封顶、外立面玻璃幕墙施工已基本完成，此外还有未开始建设的商业地块4个，同时沿路还有郑州市公安局航空港分局、中国邮政、中国移动、中国联通；
南北向，雍州路两侧已经建成的有锦荣悦汇城，南边是综合保税区，北侧为丹尼斯地块和锦荣天街地块。
港区CBD-洞庭湖路沿线效果图
商业、商务、商办集中，且大部分商用地块为豫发持有，可以根据港区消费者需求，进行差异性规划、避免业态重复。
位于洞庭湖路和雍州路这两条“黄金大道”交叉口的豫发·锦荣广场，包含了商业零售、商务办公、酒店餐饮、高端公寓、综合娱乐等业态，这应该算是港区首个商业综合体。从建设进度上来看，锦荣广场一期应该是港区CBD的首发作品。
锦荣广场一期效果图
北港中心位，占据天时地利人和
将锦荣广场一期视为港区CBD的首发作品，既因为她将是北港最早交付使用的高端商业体，也因为她对各品牌商家和各类企业具有的强大吸引力，这种吸引力在港区可是史无前例的。
1.位置
在商业地产行业里，有这么一个共识：一个成功的商业项目，80%的成功因素在于位置，10%在于资金的加持，另外10%在于商业团队运营能力。
锦荣广场的一开始就成功了，或者说当豫发拿到这块地的时候，就已经成功了。
正如上文所说，锦荣广场位于港区CBD的正中心位置，也是整个北港区域的中心，地理优势给锦荣广场本身就带来了港区商业的无上荣光。
洞庭湖路、雍州路均为北港内部主干道，地铁城郊线兰河公园站就在锦荣广场门口，这里的便利性可以说是港区其他已有商业不可比拟的。
放眼整个航空港区北部区域，锦荣广场与未开始开发的领事馆片区（公共文化服务区）相距不远，桥头堡般的位置进一步扩大了其可辐射的范围。
南水北调渠东局部效果效图
2.商业客群
以锦荣广场为中心，北到巢湖路、南到远航路、西到华夏大道、东到滨河西路，周边一共有79个住宅项目，其中已建成交付的大约有45个。住宅交付带来的，是原住民回迁、新港区人进入。
目前港区常住人口已经接近百万，但成规模的商业仅有锦荣悦汇城。
锦荣悦汇城体量为35万方，这样算来港区人均商业面积约为0.35平方米；而在郑州市区，这一数据约为1平方米/人，国际标准为1.2平方米/人。
未来，港区人口将达到万，按照与市区相同的人均商业面积来计算，商业总体量需达到万平方米，缺口巨大！
人口的不断流入、商业的巨大缺口，这都成为了港区商业更新的动力。
此前，锦荣悦汇城负一层、富士康周边底商等商业，都是为富士康员工量身打造的。他们年轻、只需满足自身的吃喝玩乐需求。
但住宅带来的客群，往往是有家庭消费需求的，比如家庭服饰、家庭休闲、家庭生活配套、亲子教育、家庭宴请等。为了迎合这些客群，锦荣悦汇城已经开始进行商业升级了。据了解，悦汇城某家装店营业额一直处于持续增长的状态；进驻一年多的海底捞翻台率也极高，甚至准备开港区二店，而锦荣广场正是其首选，已到工地现场考察多次。
这些充分证明了，锦荣广场就是承接更高端商业、满足以家庭消费为主的中高端消费需求的地方。
白鹭源春晓三期/四期
3.商务客群
当前，港区经济正在“去富士康化”，不断升级的产业结构，也呼唤港区商务配套的升级。
纵观国内外，不乏口岸经济区通过建立大量商务配套、吸引商贸上下游企业落地、摇身一变成为国际都市的案例，海港如我国香港的维多利亚港，空港如日本长崎、荷兰阿姆斯特丹、我国北京的顺义区等。
和这些港口城市早期一样，因航空的枢纽效应产生的商贸物流，也为港区带来了高精尖产业企业的落地。然而，当这些企业想来港区建立区域中心时，却发现能满足商务办公、商务差旅的高端商务写字楼极少。
锦荣广场一期业态规划
锦荣广场所建的甲级写字楼，将成为港区距离机场最近的现代化高端写字楼群，同时项目还引进了东呈酒店集团旗下四星级怡程酒店以满足商务差旅。目前，已经吸引了一众金融机构如平安、浦发、工行、兴业等银行抢先洽谈、谋求布局。
现在，锦荣广场又成为了“双创示范区”，进驻锦荣广场的创新创业企业，将享受政府税收方面的优惠政策。
锦荣广场一期效果图
港区CBD崛起，与豫发共见证
疫情是一块试金石，运营能力不够好的品牌和企业已经被大量淘汰，留下的运营能力强、韧性高的品牌和企业则会优化门店、伺机抄底。
于是，多家银行抢驻，知名餐饮抢“楼”，主力和次主力品牌商家都将面临来自“东家”豫发商业的二次筛选。已经签约的东呈酒店集团旗下四星级怡程酒店、世纪华联超市、黄金时代健身俱乐部、天行健足浴会所、汉堡王、豪享来、福晶园、华为体验店、都可、宝贝在线等30多个品牌中大多为港区首店，将满足港区不少家庭消费的刚性需求；阿五美食、解家老家河南菜、大秦地西北菜、星巴克、屈臣氏、海底捞、巴奴毛肚火锅等在洽谈品牌，也与港区的中高端商务人士的消费需求契合——每一个合作的背后，都经过豫发的层层考虑。
年，锦荣广场一期的每一间商铺都更显得弥足珍贵。
锦荣广场一期意向品牌商家展示
“如果只做住宅开发，我们与这个城市的关联可能只有几年；但如果我们要运营一个商业、一个产业园，我们与这个城市的关联就会持续很久。”
豫发，在过去的十年里，见证了港区从枣园果林到现代新城的每一步；在未来的很多个年头里，也将陪着港区从郊区新城蜕变成为国际都市，港区CBD建设只是这其中的第一步。
不久后，豫发·锦荣广场一期就要交付了，与豫发共同见证港区CBD崛起的机会也不多了：少量（或者说极少量）商铺、部分公寓产品和写字楼在售。
不过，值得期待的还有豫发·锦荣广场二期新品——锦荣广场·云PARK复式公寓及商铺产品即将推售。二期项目位于郑州一中港区分校对面，紧邻郑港实验小学。为更好的满足港区居住、教育、办公、生活等客户全方位需求，项目拟建健身房、共享书吧、图书馆等共享空间。
记住，填补空白的产品和城市中心的投资永远只赚不赔；跟着对的运营者，财富必定会翻番。
锦荣广场二期·云PARK立面效果图
众所周知，相比于流动性好、快速回款的住宅产品，商办项目销售难度大、自持比例高、资金占压严重、影响现金流。
在城市新区旧城改造过程中，开发商也一般尽量不拿商业用地，或者起码少拿，并延迟开发。
然而在港区，豫发却没有计较这些，而是重仓商业板块。前有约40万方商业街区锦荣悦汇城，后有锦荣广场、中部国际设计中心、锦荣天街等一系列商业地块。
是拿地卖房、挣钱走人，还是愿意扎根片区长期发展，豫发大手笔投入商业，也证明了豫发对港区的持续看好和坚定信心。
所以也请大家多多支持、善待像豫发这样的本土开发商，因为对于全国房企来说，郑州只是其庞大市场的一个小版块，而对于本土开发商来说，失去郑州就失去了所有。
因为扎根，所以热爱，祝福豫发，祝福港区CBD，祝福锦荣广场。
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